Правовые аспекты ипотечного кредитования

Дипломная работа

Настоящая дипломная работа посвящена исследованию особенностей гражданско-правового регулирования ипотечных отношений.

Актуальность темы

настоящего исследования обусловлена совокупным действием целого ряда факторов.

Первый из них − принятие в конце две тысячи четвертого года пакета законопроектов об ипотеке, направленного на создание адекватной рынку законодательной базы и становления необходимых институтов, являющихся непременным условием для развития цивилизованного рынка недвижимости и ипотеки. Новое законодательство поставило перед отечественными правоведами задачу его глубочайшего концептуального осмысления, выработки соответствующей стратегии реализации нового законодательства, а также, в ходе применения, разработки рекомендаций по его совершенствованию.

Второй фактор − при внедрении и использовании в России мирового опыта ипотечного кредитования, по мнению автора, следует, прежде всего, исходить из специфики российской экономики и российского права, в первую очередь исходя из отношения к таким исторически сложным вопросам как недвижимость, в том числе земля. Так же, необходимо учитывать геополитический фактор, национальные особенности и, даже, русский менталитет, который, в отличие от западного мышления, не позволяет или делает затруднительным для русского человека «жить в долг».

Третий фактор связан со сложившимся мифом, что принятие долгожданного пакета законопроектов, регулирующего ипотеку, и развитие системы ипотечного кредитования в России может решить все жилищные проблемы. При существующих ценах на недвижимость и банковских требованиях, ипотека должна являться одним из способов решения жилищной проблемы, но далеко не единственным.

Цели и задачи работы. Настоящее исследование направлено на проведение правового анализа складывающейся в России системы ипотечного кредитования в сопоставлении с аналогичными зарубежными системами с тем, чтобы путем обобщения практики применения и на ее основе выявить недостатки указанной системы и предложить методики их устранения.

Объект исследования. Объектом исследования в дипломной работе являются правовые отношения, возникающие между кредитором и заемщиком в процессе ипотечного кредитования.

Предмет исследования. Предметом настоящего исследования является ипотечное кредитование и его юридическая сущность.

Первая глава посвящена рассмотрению понятия ипотеки, ее видов (ипотека по договору и ипотека в силу закона), а также таких важных вопросов, как субъект, объект и предмет ипотеки.

12 стр., 5932 слов

Становление и развитие кредитной системы России XVIII-XIX столетии

... Деятельность первых кредитных учреждений, как ... губерний. Система земельных кредитных учреждений, представленных ... ипотечных учреждений. От Сохранных казен они отличались тем, что могли выдавать ссуды под залог недвижимых имений лишь той губернии, в которой они сами находились. Указанные кредитные учреждения ... Россию), не имело возможности приступить к преобразованию государственных кредитных учреждений ...

Вторая глава посвящена рассмотрению исторического анализа ипотечного кредитования в европейских странах и США и на основании этого изучению становления ипотечного кредитования в России, правовой природы ипотеки в нашей стране (вещно-правовые и обязательственно-правовые аспекты).

Третья глава посвящена рассмотрению современного состояния ипотеки в Российской Федерации, какую роль играет государство в системе ипотечного кредитования. В главе приведена судебная практика по делам, связанным с государственной регистрацией ипотеки, рассмотрены юридические аспекты получения кредита и обеспечения его возврата.

В заключении подводятся итоги дипломной работы, предлагаются пути совершенствования ипотечного кредитования в нашей стране для дальнейшего перспективного развития.

Глава 1. Общие положения об ипотеке.

1.1. Понятие и виды ипотеки

Ипотека (hypotheca) — греко-латинский термин, обозначающий древний институт традиционного хозяйства. Это — разновидность имущественного залога, служащего обеспечением исполнения основного денежного обязательства.

В узком смысле ипотекой именуется залог недвижимого имущества. Именно в этом смысле действующее российское законодательство использует термин «ипотека» (10, https:// ).

В широком смысле под ипотекой понимается договор залога вещи, согласно которому заложенная вещь (предмет залога) не передается залогодержателю, а остается у залогодателя либо передается третьему лицу. В этом смысле ипотека противопоставляется другой разновидности залога — закладу, который предполагает передачу вещи залогодержателю.

В силу своей природы ипотека позволяет участникам предпринимательских отношений использовать этот инструмент для реализации целого ряда экономических задач. При этом ипотека обеспечивает реализацию разнонаправленных интересов участников отношений. Если для кредиторов ипотека выполняет функцию обеспечения возврата предоставленных кредитных ресурсов с наибольшим коэффициентом надежности, то для залогодателей ипотека является средством, позволяющим привлекать наиболее дешевые ссудные ресурсы, используемые в качестве оборотных средств.

Оборот ипотечных ценных бумаг позволяет создать поле фиктивного капитала, которое, в свою очередь, само становится источником ипотечных кредитов, являющихся эффективными и надежными инструментами рынка ценных бумаг.

Что касается государства, то его заинтересованность в использовании участниками рынка ипотеки связана с обеспечением стабильности и устойчивости отношений между хозяйствующими субъектами и возможностью проводить планомерную политику налоговой ипотеки, являющуюся существенным источником пополнения бюджета.

Экономическое содержание ипотеки не всегда заметно за консервативными юридическими формами, которые этот институт приобрел в своем развитии. В свою очередь юридическая форма ипотеки есть не что иное, как обременение вещных прав на объект недвижимости (главным образом, земельный участок), являющийся средством обеспечения исполнения основного обязательства залогодателя (как правило, должника) перед кредитором (залогодержателем).

3 стр., 1300 слов

Ипотека – залог недвижимости

... за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита (пункт 4 статьи 31 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Информационное письмо Пленума ... при условии, что они были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной ...

В последней трактовке российского законодателя ипотека получила следующую дефиницию — это залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (п. 2 ст. 334 ГК РФ).

Система гражданского законодательства предусматривает меры по обеспечению исполнения обязательств. Под способами обеспечения исполнения обязательства понимаются специальные меры имущественного характера, направленные на стимулирование надлежащего исполнения обязательств должниками и заключающиеся в предоставлении дополнительных правовых гарантий кредиторам по удовлетворению их имущественных требований.

Ипотека является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Но в макроэкономическом смысле институт ипотечного кредитования является эффективным инструментом, позволяющим реализовывать капиталоемкие инвестиционные проекты.

В экономической литературе существуют различные классификации ипотечных кредитов, в зависимости от целого ряда их свойств, целей использования, содержания взаимоотношений между залогодателем и залогодержателем и прочих признаков .

Так, выделяют ипотеку первичную и вторичную ипотеку. Первичная ипотека предполагает первоочередное право удовлетворения из заложенного имущества, которое является юридически более сильным по отношению ко всем остальным ипотечным правам. Вторичная ипотека — это выдача кредита под залог той собственности, которая уже обременена ипотекой.

Практике известна закрытая ипотека, то есть договор залога недвижимости, обеспечивающий кредитное обязательство, при котором запрещается досрочное погашение и вторичное использование этого же обязательства.

Выделяют постоянную ипотеку, то есть такой договор залога, которым обеспечивается обязательство, предусматривающее, что в течение всего срока действия договора платятся только проценты, в то время как основная сумма выплачивается по истечении срока действия кредитного договора и договора ипотеки.

Существует принятая ипотека, которая подразумевает переход обязательства по ипотечному кредиту к приобретателю заложенного объекта недвижимости. При этом на покупателя недвижимости возлагается обязательство по непогашенному кредиту, в то время как прежний владелец несет вторичную ответственность.

«Пружинная» ипотека — это такой договор залога недвижимого имущества, согласно которому обязательство по возврату кредита состоит в осуществлении равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы долга, а также процентных выплат. Таким образом, с осуществлением каждого платежа происходит снижение суммарного платежа.