Ипотечное кредитование и его особенности в России: состояние, проблемы, перспективы

Дипломная работа

Задача обеспечения своих граждан жилищем, доступным по цене и по способу приобретения, по сей день является для любого государства одним из определяющих факторов его социальной политики.

В статье 40 Конституции Российской Федерации, принятой всенародным голосованием 12.12.1993г. (с изм. от 30.12.2008г.), регламентировано, что каждый имеет право на жилище. Конституционное право граждан на жилище свято и для законодателя, и правоприменителя, и гражданина, и власти, и хозяйствующего субъекта, и некоммерческой организации. Строгое подчинение текущего жилищного законодательства конституционным нормам, его соответствие Конституции РФ — гарантия законности жилищного законодательства, обеспечения его гуманитарного характера. Именно конституционное право определяет национальную систему удовлетворения жилищных потребностей граждан.

В настоящее время, когда в России значительно сократилось государственное бюджетное финансирование на жилищное строительство, особенно ощутима настоятельная необходимость жилищного ипотечного кредитования.

Главная цель жилищного кредитования — создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

Ипотечное кредитование является новым финансовым инструментом по активизации жилищного строительства. Рынок ипотечного кредитования, находясь в тесной взаимосвязи с жилищным сектором, по мере своего развития оказывает значительное влияние на конъюнктуру на рынке недвижимости. Рост предложения ипотечных кредитов, снижение процентных ставок значительно расширяют спрос на недвижимость. Это в свою очередь может привести к повышению стоимости недвижимости (при условии недостаточного предложения на рынке и временного запаздывания).

Повышение стоимости недвижимости ведет к сокращению спроса на жилье, однако, расширенное предложение ипотечных ссуд сглаживает эту тенденцию.

С другой стороны, ухудшение условий заимствования, сокращение предложения ипотечных ссуд снижает покупательную способность и спрос на рынке недвижимости, что ведет к снижению цен на жилье и сокращению спроса на ипотечные кредиты. Это взаимодействие напрямую зависит от соотношения размеров обоих рынков и доли сделок на рынке недвижимости, финансируемых с участием ипотечного кредита.

Ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран является не только основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. Система ипотечного кредитования представляет сегодня сложный механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем. Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и иных кредиторов — в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса — в ритмичной загрузке производства и государства, заинтересованного в общем экономическом росте.

4 стр., 1551 слов

Ипотечное кредитование в России: состояние, перспективы развития

... в жилищную сферу и содействует различным категориям граждан в приобретении жилья. Ипотечное кредитование - это предоставление частным лицам долгосрочных кредитов ... недвижимости в собственность залогодержателя. 2. «Ипотека» (как ценная бумага) подразумевает «закладную» - долговой инструмент удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество. Закладная обычно свободно обращается на рынке. ...

В настоящее время, основной проблемой в достижении главной цели государственной жилищной политики — доступности жилья для нуждающихся граждан Российской Федерации — являются, отсутствие достаточного количества финансовых ресурсов, обеспечивающих динамичное развитие рынка доступного жилья. Обострению данной проблемы способствовал мировой кризис, в результате которого произошел отток финансовых ресурсов из банковского сектора, произошло снижение темпов строительства жилья, сокращение рабочих мест и, как следствие, рост безработицы, снижение уровня доходов населения.

Все вышеизложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что тема жилищного ипотечного кредитования является наиболее актуальной на сегодняшний день.

Основная цель настоящей работы состоит в том, чтобы определить влияние жилищного ипотечного кредитования на развитие финансового кризиса, его роль в решении государственной задачи — обеспечении доступного жилья для широкого круга нуждающихся в жилище граждан, а так же рассмотреть динамику восстановления рынка ипотеки после финансового кризиса.

Этой цели были подчинены следующие основные задачи исследования:

  • Проанализировать ситуацию на рынке жилищного ипотечного кредитования, сложившуюся после финансового кризиса.
  • Показать специфику и проблемы жилищного ипотечного кредитования в период кризиса.
  • Определить механизм реализации принципа комплексного подхода к решению государственной задачи формирования рынка доступного жилья в России с помощью жилищного ипотечного кредитования.

Структура работы включает в себя введение, три главы, заключение и библиографический список.

Теоретическая база исследования основана на материалах периодических изданий, законах и нормативных документах. В настоящее время тема жилищного ипотечного кредитования широко освещается в средствах массовой информации. Периодические издания такие как: «Российская Федерация сегодня», «Российская экономика», «Финансист», «Финансы «, «Финансы и кредит», «Экономист», «Экономический вестник», «Экономическое развитие России», «Вопросы экономики», «Законодательство» и др., в каждом номере уделяют большое внимание вопросам состояния современного жилищного и финансового секторов.

Также при написании дипломной работы были использованы аналитические статьи, размещенные на сайтах Интернета, посвященных проблемам и перспективам развития ипотечного кредитования в России и за рубежом.

Материал иллюстрирован рисунками и таблицами. В конце работы приводится библиографический список, включающий Законы РФ, нормативные акты ЦБ РФ, монографии и статьи из периодической печати.

5 стр., 2232 слов

Проблемы ипотечного кредитования в современной России

... ипотечного рынка. Отмеченные проблемы методологического и практического характера обусловили актуальность выбранного направления исследований и определили постановку цели и задачи работы. Целью настоящей работы является анализ современной системы ипотечного жилищного кредитования, ...

1. Теоретические основы жилищного ипотечного кредитования

1 Жилищное ипотечное кредитование — сущность, роль в макроэкономическом развитии России

В настоящее время одним из путей решения проблемы улучшения жилищных условий является жилищное ипотечное кредитование. Будучи обеспечено реальной собственностью граждан на недвижимость, оно могло бы дать приток денежных средств на рынок жилья, оживить строительство и сопряженные с ним секторы промышленности, сохранить и расширить рабочие места, повысить доходы населения и бюджетов всех уровней. Поэтому необходимо использовать те реальные условия и возможности, которыми располагают сегодня регионы, чтобы создать необходимые организационные, правовые и финансовые предпосылки для подъема массового строительства жилья с использованием рыночных и государственных (муниципальных) механизмов регулирования процессов в этом социально важном секторе экономики.

Суть долгосрочного ипотечного жилищного кредитования сводится к созданию рыночной системы ипотечных кредитов гражданам на цели приобретения готового жилья, как на первичном (вновь построенное жилье, продаваемое застройщиками), так и на вторичном (уже имеющееся в частной собственности жилье) рынках жилья. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы, но и сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие кредитные структуры. Государство же выполняет вспомогательную функцию через установление общих правил, обеспечивающих эффективность взаимодействия всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом использует бюджетные средства для привлечения дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и оказания содействия гражданам в приобретении жилья.

Ипотечное кредитование представляет реальную альтернативу прибыльного вложения средств. Приобретение недвижимости с использованием ипотечного кредита в странах Западной Европы и США достигает 70-90% всех сделок. В России этот показатель на сегодняшний день составляет 5-10%. Если рассмотреть объем ипотечных кредитов по отношению к ВВП, то в России он не превышает 1-2%, в то время как, например, в Норвегии он достигает 90% от ВВП.

Безусловно, история развития ипотечного рынка, например, в США насчитывает несколько десятилетий, а в России ипотека как понятие появилась после принятия Федерального закона №102-ФЗ «Об ипотеке» от 16 июля 1998 года. То есть законодательные основы для развития рынка жилищного кредитования были созданы лишь 14 лет назад.

Понятие «ипотека» означает залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения. Термин ипотека в России обычно применяется в связи с решением жилищных проблем.

Самый распространенный вариант использования ипотеки в России — это покупка квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные. На государственном уровне в России ипотека находит поддержку в виде разработанного ипотечного законодательства, а так же специально созданных государством ипотечных агентств.

3 стр., 1388 слов

Ипотечное кредитование объектов недвижимости

... ипотечных кредитов. Система ипотечного жилищного кредитования в России должна состоять из пяти сегментов: 1. рынок недвижимости, обладающий необходимыми характеристиками для участия в ипотечном кредитовании; 2. первичный рынок ипотечных кредитов, ... об установлении ипотеки оформляется специальным документом – закладной (именная ... приобретения недвижимости, привело к снижению уровня доступности жилья ...

Существует два основных взгляда на ипотеку. Первый и наиболее распространенный можно условно назвать «потребительским». В рамках этого упрощенного взгляда все представления об ипотеке укладываются и исчерпываются отношениями между ссудозаемщиком и ипотечным банком по поводу получения и обслуживания конкретного единичного кредита.

Второй взгляд «профессиональный», рассматривает ипотеку не на уровне отдельного кредита, а в качестве целостной и самовоспроизводимой подсистемы финансового рынка.

Характерной чертой профессионального взгляда на ипотеку является расширение цепочки взаимоотношений участников со схемы «заемщик — кредитор» к схеме «заемщик — конечный инвестор». При таких крайних полюсах наиболее четко вырисовывается то, что банки и прочие финансовые институты, в сущности, выполняют посреднические, обслуживающие функции в продвижении временно свободных средств потенциальных инвесторов к ссудозаемщикам. Вместе с тем именно профессиональный взгляд на ипотечное кредитование наиболее четко показывает ключевую организующую роль в нем целостной и взаимоподчиненной инфраструктуры, обеспечивающей в узком смысле определенную траекторию, а в более широком — воспроизводство всей системы ипотечного бизнеса.

Наиболее важная особенность этой системы проявляется в ее делении на первичный и вторичный рынки закладных.

На первичном рынке кредитор и заемщик непосредственно вступают в договорные отношения друг с другом. Например, коммерческий или ипотечный банк предоставляет гражданам кредит. Участниками первичного рынка выступают, с одной стороны, граждане, которым выдается этот кредит, а с другой — коммерческие банки, ипотечные компании и другие учреждения, предоставляющие гражданам кредиты под залог недвижимости.

На вторичном рынке осуществляется продажа закладных по уже предоставленным ипотечным кредитам (ссудам), т. е. компания, предоставившая кредит под залог недвижимости, выпускает ценные бумаги, обеспеченные закладными, и затем продает их другим инвесторам.

Данная схема предполагает следующую модель взаимоотношений участников:

  • клиент обращается в ипотечный банк за кредитом. Эти учреждения создают первичный рынок закладных;
  • кредитор может сохранять выданные закладные в собственном портфеле ценных бумаг или продать их другим инвесторам. Эти инвесторы создают вторичный рынок закладных;
  • покупая закладные, инвесторы обеспечивают кредиторов дополнительными денежными средствами для предоставления новых кредитов;
  • эмиссионно-финансовая компания (реинвестор, ЭФК) также может сохранять ипотечные кредиты в собственном инвестиционном портфеле, альтернативным вариантом является формирование пакетов закладных и выпуск на этой основе ценных бумаг, обеспеченных закладными (Mortgage — Backed Securities, MBS).

Покупателями указанных ценных бумаг, которые по сути являются облигациями, не привязанными к конкретным объектам недвижимости, а гарантированными лишь общей стоимостью всего пула закладных, которыми владеет ЭФК, могут выступать различные финансовые учреждения, такие как коммерческие банки, пенсионные фонды, страховые компании. При этом эмитент таких ценных бумаг гарантирует их держателям своевременные ежемесячные выплаты процентов и основной части долга;

  • далее цикл повторяется, когда первые финансовые учреждения предоставляют гражданам новые кредиты под залог недвижимости, опираясь на финансовые ресурсы, мобилизованные на вторичном рынке.

Таким образом, регулируется поток ресурсов между кредиторами первичного рынка, которые открывают закладные, и инвесторами на рынке капиталов, которые покупают ценные бумаги, обеспеченные закладными. При этом инвесторы, покупая закладные у кредиторов первичного рынка, восполняют их ресурсы для предоставления новых кредитов; расширяют доступность фондов для открытия закладных, выпуская ценные бумаги, обеспеченные неделимым пулом закладных (ипотек), полученных от кредиторов. Гарантия в своевременной выплате держателем ценных бумаг их номинальной стоимости и сравнительно высоких процентов привлекает новых инвесторов.

На фоне вышеизложенного становится очевидным, что первичный и вторичный рынок закладных — это не изолированные, а, напротив, взаимоподчиненные и взаимообеспечивающие составляющие той среды, в которой происходит полный и жизненный цикл закладной.

Оформление ипотеки — многоэтапная процедура, включающая поиск подходящего жилья, сбор документов, ожидание рассмотрения банком кредитной заявки, оценку и страхование предмета залога, заключение кредитного договора и договора ипотеки.

Главным преимуществом ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме).

При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности. Кроме того, у ипотеки есть еще ряд «плюсов»: заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке. Для определенных категорий граждан существует социальная ипотека.

Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая «переплата», которая может достигать 100% и более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, оплата страхования предмета ипотеки и т.п. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья.

К сложностям оформления ипотечного кредита относится и большое количество требований ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие регистрации и российского гражданства, определенный стаж работы на одном месте, возможность представить поручителей по кредиту и т.д.

Ипотека жилища подразделяется на социальную и коммерческую. Необходимость такого разграничения была вызвана различием подходов к решению жилищной проблемы для граждан, имеющих относительно небольшие доходы и нуждающихся в улучшении жилищных условий, и граждан, имеющих средние доходы, которые могут приобрести жилье, взяв банковский кредит на рыночных условиях.

Современная государственная жилищная политика наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения делает новый акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.

В настоящее время, в мире выделяется две схемы ипотечного кредитования:

  • двухуровневая

одноуровневая

Единая позиция всех участников рынка о том, какую модель ипотечного кредитования лучше внедрять на российском рынке, окончательно не сформирована до сих пор.

Официально в России за основу принята двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования. Это отражено в принятой Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования. По замыслу Правительства российская двухуровневая ипотечная система не предполагает диктата федерального центра и лишь способствует осуществлению контроля, выработке рекомендаций, оказанию методической помощи и внедрению единых общепринятых мировых стандартов и технологий. По мере развития системы в регионах могут создаваться собственные ипотечные операторы, не зависимые от федерального центра.

С введением закона «Об ипотечных ценных бумагах», в котором предусмотрена возможность банкам самостоятельно выпускать закладные, стало возможным активно развивать и одноуровневую модель ипотеки.

Таблица 1. Сравнительные параметры моделей кредитования

Сравниваемые параметры

Немецкая модель

Американская модель

Стоимость привлекаемых банком ресурсов

Ниже рыночных

Рыночная

Получение кредита

После прохождения сберегательной стадии

Сразу после обращения в банк

Форма привлеченных ресурсов

Сберегательные (депозитные) счета

Обеспеченные ипотекой ценные бумаги

Основная форма государственной поддержки

Премиальные выплаты по вкладам

Государственные гарантии по закладным

Объемы кредитования

Ограничены объемом сбережений

Ограничены платежеспособностью заемщика

Нагрузка на бюджет

Постоянно

На 1 этапе при становлении системы рынка

Сроки кредитования

8-10 лет

От 15 до 50 лет

Сумма кредита

до 45% от стоимости квартиры

До 100% стоимости квартиры

В целом можно сказать, что в России жилищная ипотека пока что не получила такого широкого распространения как например в США, Канаде, Великобритании, Германии и других странах. Причинами этого являются:

. Отсутствие долгосрочных финансовых ресурсов.

. Соотношение рыночных цен на жильё и заработной платы представляет собой существенное значение, являющееся фактом невозможности «быстрой» покупки объекта строительства, предназначенного для проживания.

. Достаточно высокий банковский процент является важным сдерживающим фактором для более-менее обеспеченных граждан, поскольку стоимость квартиры за десять лет возрастает как минимум в полтора раза.

. При нестабильном развитии экономики, инфляции и отличающимся непостоянством законодательстве имеет место защита интересов одних участников ипотечных отношений и ограничение других.

.2 Кризис жилищного ипотечного кредитования в США и его влияние на экономику России

Американский ипотечный кризис, начавшийся в конце 2007 г. с массового невозврата жилищных кредитов, благодаря необдуманному использованию производных инструментов вскоре распространился на весь американский финансовый сектор, а затем и на другие страны. Множество компаний разорились или понесли серьезные потери, что привело к резкому сокращению объема кредитования и подготовило почву для мирового экономического кризиса.

Ипотечный кризис в США начался вследствие чрезмерной либерализации кредитного сектора. В первые годы XXI века на американском рынке ипотечных кредитов в связи с избытком ликвидности в финансовой сфере предложение существенно превысило спрос, что заставило ипотечные компании снижать процентные ставки и принимать прочие меры по привлечению клиентов. Вскоре рентабельность ипотечного кредитования оказалась под угрозой. В поисках менее конкурентных рынков ипотечные компании обратили внимание на сектор subprime, то есть субстандартных, или низкокачественных кредитов, которые выдавались заемщикам с низкой платежеспособностью. Этот сектор возник в середине 90-х, чтобы облегчить американцам с небольшим уровнем доходов приобретение собственного жилья, однако в этой же категории оказались и недобросовестные заемщики, выдача кредитов которым сопровождалась серьезным риском. Сектор subprime принялся бурно расти. Если в конце прошлого века он занимал около 12% от всего рынка ипотеки, то к началу 2007 г. достиг 23% . Начало 2000-х сопровождалось резким ростом просрочек платежей по низкокачественным кредитам, что отрезвило часть кредиторов, заставив их выйти с такого высокорискового сегмента. Однако дальнейшее столь же стремительное сокращение этого показателя вернуло интерес к ипотеке subprime.(см. рис.1).

 теоретические основы жилищного ипотечного кредитования 1

Рис.1.

До начала 2007 г. цены на недвижимость в США стабильно росли в течение нескольких лет, что и поддерживало рынок ипотечных кредитов.

Среди американцев была распространена следующая инвестиционная стратегия — покупка под ипотечный кредит жилого дома и его продажа через некоторое время по более высокой цене. Кредитно-ипотечные организации, также извлекавшие из подобных сделок немалую выгоду, всеми доступными способами расширяли число потенциальных заемщиков. Требования к кредитному рейтингу постепенно смягчались и, в конце концов, на него, а также на уровень подтвержденного дохода перестали обращать внимание. Таким образом получилось очень опасное сочетание — недобросовестные заемщики (принадлежавшие категории subprime) получили возможность брать ипотечный кредит со спекулятивными целями. Кроме того, часто кредит был существенно (иногда на 30%) выше стоимости покупаемой под него недвижимости.

Предпосылки ипотечного кризиса были заложены еще в начале 2004 г. — тогда ставка межбанковского кредитования в Лондоне (LIBOR), к которой были привязаны проценты по американским ипотечным кредитам, принялась уверенно расти, превысив в середине 2005 г. доходность десятилетних казначейских облигаций и достигнув к концу 2006 г. 4,9%. (см. рис.2).

 теоретические основы жилищного ипотечного кредитования 2

Рис.2.

В связи с выросшими затратами на выплату процентов вышеописанная стратегия перестала работать, и тысячи заемщиков, в первую очередь те, у кого уже и так была испорченная кредитная история, перестали обслуживать свои ипотечные кредиты. Эти высокорисковые долги были секьютеризированы и с большой скидкой проданы другим финансовым корпорациям, в том числе и зарубежным. В то же время бум на американском рынке недвижимости завершился, и цены на жилье устремились вниз.

 теоретические основы жилищного ипотечного кредитования 3

Рис.3.

Держатели закладных ценных бумаг, лишившиеся платежей недобросовестных заемщиков, попытались реализовать заложенное имущество, но оказалось, что обеспечение ипотечных кредитов значительно ниже стоимости долга. Компании принялись подсчитывать свои убытки. Первой жертвой разрастающегося кризиса стала New Century Financial Corp., одна из крупнейших американских ипотечных компаний, специализирующаяся как раз на выдаче низкокачественных кредитов. В марте 2006 г. ее убытки достигли таких размеров, что она провела делистинг своих акций и перестала выдавать кредиты. Постепенно кризис распространился и на другие компании, имеющие в своем инвестиционном портфеле низкокачественные ипотечные облигации. Недостаток средств в финансовом секторе ограничил его кредитные способности, что негативно отразилось на компаниях реального сектора, и, кроме того, спровоцировал еще больший рост ставки межбанковского кредитования LIBOR, что в свою очередь ударило по платежеспособности ипотечных заемщиков.

Таким образом, образовался замкнутый круг нескончаемых потерь, прервать который попытались монетарные власти — ЕЦБ и ФРС предприняли грандиозную кредитную интервенцию, выдав банковскому сектору по льготной ставке займов общей стоимостью более $200 млрд. В дальнейшем потребовалось даже вмешательство президента США Джорджа Буша (George Bush), который предложить заморозить ставки по ипотечным кредитам для добросовестных заемщиков. Это несколько стабилизировало ситуацию, однако американские компании (в первую очередь из финансового и строительного секторов) все же понесли значительные потери, темпы роста корпоративной прибыли резко снизились. Простые американцы, многие из которых потеряли жилье, также были очень недовольны — индексы доверия потребителей и аналогичные показатели снизились до тридцатилетних минимумов.

Ключевыми участниками ипотечного кризиса являются Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Federal National Mortgage Association (Fannie Mae)) и Федеральная корпорация жилищного ипотечного кредита (Federal Home Loan Mortgage Corporation)(Freddie Mac)).

Эти компании, созданные Конгрессом США 70 лет назад, являются открытыми акционерными компаниями без контрольного участия государства, однако пользуются сильной поддержкой и финансированием со стороны правительства, которое в частности гарантирует их долговые бумаги. Задача Fannie Mae и Freddie Mac состоит в том, чтобы покупать ипотечные кредиты у первичных кредиторов, позволяя им таким образом выдавать новые займы. Купленные кредиты они перепродают или оставляют у себя. Устав Fannie Mae и Freddie Mac не позволял им приобретать низкокачественные кредиты subprime, что заставило их первичных держателей придумывать новые способы для их продажи. Основным методом избавления от кредитов категории subprime стала секьютеризация, то есть превращение закладных в долговые ценные бумаги и их вывод на биржу. Секьютеризированные ипотечные кредиты были проданы широкому кругу американских и зарубежных институциональных инвесторов (в основном в Западной Европе и Восточной Азии), что и привело к глобальным масштабам ипотечного кризиса.

На Fannie Mae и Freddie Mac кризис отразился неоднозначно. С одной стороны они потеряли около $9 млрд., их рыночная капитализация упала более чем на 50%, кредитный рейтинг был существенно понижен, но с другой, в течение кризиса требования регулирующих органов к этим компаниям постепенно смягчались, например, была повышена максимальная сумма гарантированного кредита (до $730 тыс.) и снижен уровень дополнительно капитала (до 20%).

Это позволило им остаться на рынке, тогда как большинству компаний, не обладающих такой поддержкой государства, пришлось уйти, в результате чего рыночная доля увеличилась за год почти вдвое. Тем не менее, американские политики выражают сильную озабоченность в отношении финансового положения обеих компаний. Рассматривается целый пакет мер — от требований увеличить капитал до усиления их государственного регулирования

На начало 2009 года ситуация в финансовом и строительном секторах США выглядит следующим образом:

Не менее 5,4 млн. или 12 процентов домовладельцев просрочили, по меньшей мере, на месяц свои платежи по ипотеке или вынуждены возвращать дома банкам. Это на 8 процентов больше, чем аналогичный показатель конца 2007 г. Более того, эксперты отмечали, что с учетом роста уровня безработицы, уже достигшей самого высокого за 16 лет показателя, число людей, задерживающих платежи по ипотечным кредитам, и домовладельцев, вынужденных возвращать дома банкам, в 2009 году возрастет. Специалисты не исключали также роста данного показателя и в 2010 г.

Ставки по ипотечным кредитам в США находились на самом низком уровне за всю историю. Средняя величина ставок по ипотечным кредитам, выданным на срок до 30 лет, составляла 5,12 процента. Ставки по ипотечным кредитам, выданным на срок 15 лет, были установлены в размере 4,73 процента.

Вместе с тем, стоимость жилой недвижимости в США падала рекордными темпами — по мнению аналитиков, рынок недвижимости страны находился в худшем положении со времен Великой депрессии. Средняя цена нового жилого дома в США снизилась до 281,4 тысячи долларов. В целом с 2006 года совокупная стоимость жилой недвижимости в США понизилась на 6,1 триллиона долларов. Темпы ввода нового жилья в США в январе 2009 года снизились на 17 процентов и достигли исторического минимума.

Ипотечный кризис еще нельзя считать завершенным, однако можно провести предварительный анализ предпосылок и последствий. Легкомысленное отношение ипотечных компаний к кредитной истории своих клиентов, не успевшее сформироваться адекватное законодательство отрасли subprime и избыток ликвидности в финансовой сфере, частично вызванный низкой ставкой ФРС, привели к резкому надуванию пузыря низкокачественных кредитов, что совпало с ростом ставки LIBOR и падением цен на недвижимость. Так как Fannie Mae и Freddie Mac не приобретали низкокачественные кредиты, их пришлось секьютеризировать и продать широкому кругу институциональных инвесторов, что и привело к распространению кризиса на другие сектора и страны.

В результате начавшейся рецессии экономики США, российский финансовый рынок стал жертвой сильного внешнего шока. Сжатие глобальных финансов привело к обвалу российского рынка и масштабному оттоку средств из отечественной финансовой системы. Главные причины этого — «перекапитализация» рынка и сильная зависимость от непредсказуемой мировой ценовой конъюнктуры.

Вертикальное обрушение российского фондового рынка, сохраняющего сильную корреляцию с рынком США, произошло после объявления 15 сентября 2008 г. о банкротстве одного из крупнейших американских инвестиционных банков Lehman Brothers. Последовавшая за этим массовая паническая распродажа акций на мировых фондовых рынках стала точкой отсчета глобального финансового кризиса. Иностранные инвесторы стали выводить активы из развивающихся стран, в том числе из России.

Переход глобального кризиса в острую фазу в конце 2008 г. и последовавшее за этим обрушение российского фондового рынка существенно ухудшили состояние российской банковской системы. Резко возрос спрос на ликвидные средства, в результате повысились процентные ставки на денежном рынке. Кризис межбанковского кредитования достиг своей кульминации в середине ноября, когда ставки по размещению кредитов превысили 17,8% годовых, а фактические по предоставленным кредитам — 21,5% против их минимального уровня в середине июля соответственно 3,8 и 3,1% годовых. Недостаток ликвидности и проблемы с кредитованием, парализовав кредитную систему, привели к росту неплатежей и банкротствам банков.

Негативный новостной фон с мировых рынков, охваченных кризисом, в совокупности с возрастающим оттоком валютно-финансовых средств из страны предопределили сильное девальвационное давление на национальную денежную единицу.

Наряду с кризисом ликвидности начал формироваться и кризис доверия. Нестабильность в банковской системе спровоцировала бегство вкладчиков. В сентябре общий объем вкладов граждан в банках сократился на 1,5%, при том, что оттока вкладов не было уже несколько лет. До второй половины 2007 г. быстрое расширение ресурсной базы банковского сектора позволяло удовлетворять растущий спрос внутренней экономики на кредиты и даже снижать стоимость заемных средств.

Зарождающийся кредитный кризис, снизив доступность внешних заимствований как основного источника фондирования ресурсной базы кредитных организаций, сформировал повышательный тренд процентных ставок по размещаемым средствам. В результате повышения ставок по депозитам населения и нефинансовых организаций, стоимость кредитов корпоративным клиентам и гражданам увеличилась. Снижение доступности заемных средств для населения и организаций привело к замедлению динамики их кредитования. Впервые за последние годы объем выдачи кредитов населению в банковской системе в ноябре 2008 г. сократился на 0,7% — до 4,1 трлн.руб., в том числе из-за уменьшения кредитования покупки жилья.

Ипотечное кредитование нуждается в постоянном притоке «длинных денег». Но большая часть выданных ипотечных кредитов в нашей стране рефинансируется на западных рынках капитала, которым после августа 2007 года стало не до российской недвижимости и ипотеки: большинство из них в буквальном смысле слова боролись и продолжают бороться за выживание. С июня 2007 г. к ноябрю 2008 г. доля длинных (более трех лет) кредитов в общем объеме кредитов частным лицам у мелких ипотечных банков (ниже 300-го места по активам) рухнула с 54% до 4%, а у средних (до 300-го места) — с 33% до 8%. В целом по стране, по сравнение с первым полугодием 2008 года, когда было выдано на 67% больше ипотечных кредитов, чем в первом полугодии 2007 г., за три последующих квартала рост составил уже всего 25%, а по итогам года было выдано 608-630 млрд руб. (против 556 млрд руб. в 2007 г.).

Таким образом, рост составил всего 9-13%. В частности три крупнейших ипотечных кредитора с ноября 2008 г. снизили выдачу длинных кредитов: Сбербанк — на 35% по сравнению с октябрем, «ВТБ 24» — на 34%, Газпромбанк — на 65%. В IV квартале 2008 г. выдача новых ипотечных кредитов поддерживалась за счет «ВТБ 24», Сбербанка, Райффайзенбанка, «Дельтакредита» и еще не более 4-5 банков.

В то же время, в структуре жилищного кредитования физических лиц начинает устойчиво расти доля наиболее рискованных ипотечных кредитов. За весь 2008 год общая задолженность по ипотечным кредитам увеличилась на 63% — до 995,2 млрд. руб. Просроченная задолженность по ипотечным кредитам в рублях в 2008 году увеличилась в 13,4 раза — до 5,8 млрд. руб., по кредитам в валюте — в 17 раз, до 6,3 млрд.руб. Наибольший рост просрочки пришелся на четвертый квартал 2008 года. Просроченная задолженность в рублях увеличилась за последние месяцы 2008 года в два раза, в валюте — почти в три. По данным ЦБ РФ, у банков, входящих в первую пятерку, доля просрочки в кредитном портфеле составляла почти 2,2%. У банков, занимающих по величине активов места с 6-го по 20-е,- 0,4%, с 21-е по 50-е — 1,1%. Доля просроченных ипотечных кредитов в валютном кредитном портфеле пяти крупнейших российских банков достигала 10%. Просрочка по рублевым кредитам составляла 0,89%. При этом величина созданных кредитными организациями резервов более чем вдвое превысила объем просрочки, что свидетельствовало о сохранении негативных настроений в банковской среде и об ожиданиях дальнейшего ухудшения качества кредитных портфелей и закрытия банковских счетов.

Финансовый кризис быстро перерос в экономический и негативно повлиял на все отрасли экономики. В последние месяцы 2008 г. ускорилось падение производства. Так, если в октябре в промышленности (в годовой оценке) еще фиксировался рост на 0,6% к соответствующему периоду 2007 г., то в ноябре и декабре спад принял обвальный характер: выпуск промышленной продукции сократился соответственно на 8,7 и 10,3%, причем по всем видам экономической деятельности. В результате если в 2007 г. выпуск продукции промышленности увеличился на 6,3%, то в 2008 г. — лишь на 2,1%, или в три раза меньше. Пик роста обрабатывающих производств был достигнут (с поправкой на сезонность) в июне 2008 г. В конце года их динамика резко замедлилась: в октябре выпуск увеличился только на 0,3% (в годовой оценке), а в ноябре и декабре произошло сокращение соответственно на 10,3 и 13,2%. Основной причиной спада обрабатывающих производств стало сокращение выпуска в фондообразующих отраслях. В производстве машин и оборудования, транспортных средств вследствие резкого замедления инвестиций в основной капитал спад составил соответственно 12 и 8,7%. При этом наиболее резко упали химическое производство (на 21,5% в IV квартале 2008 г.), обработка древесины и производство изделий из дерева (на 16,4%), текстильное и швейное производство (на 16,2%).

В ноябре и декабре 2008 г. рост не фиксировался ни по одному из видов экономической деятельности.

Резко снизилась и инвестиционная активность, в первую очередь в строительстве жилья. Главным ограничителем инвестиционного спроса и динамики строительства стали исключительно высокие цены на жилье. К середине 2007 г. рынок недвижимости достиг своего ценового предела, так как в течение ряда предыдущих лет цены на нем росли быстрее, чем реальные располагаемые денежные доходы. Как следствие, существующий уровень цен стал неприемлемым, и рост платежеспособного спроса на жилье, а затем и динамика жилищного строительства начали резко замедляться. По итогам 2008 г. объем ввода жилья увеличился только на 4 ,5% (против 20,6% в 2007 г.) и составил 63,8 млн. кв. м (61 млн. кв. м в 2007 г.).

В замедлении строительства жилья ярко проявилась неоднородность российского экономического пространства. Главная особенность строительного рынка России после формирования на нем пузыря — чрезвычайно высокая региональная неравномерность. По итогам 2007 г. свыше половины объема строительных работ приходилось на Москву и Московскую область (в 2006 г. — 15,5%).

Поэтому резкое замедление ввода жилья в целом по стране в 2008 г. в основном стало результатом сокращения инвестиционного спроса в Москве и Подмосковье.

Для национального хозяйства России конец 2008 года стал самым сложным периодом после кризиса 1998 г. Хотя ВВП вырос на 5,6%, но это было достигнуто только благодаря сохранению высокого уровня экономической динамики в течение девяти месяцев 2008 г. (7,3 против 7,6% за январь-сентябрь 2007 г.).

В последнем квартале 2008 г. прирост ВВП составил лишь 1,2% (в годовом исчислении), при том, что в IV квартале 2007 г. он увеличился на 9,5%. Почти вдвое замедлился прирост капитальных вложений: в 2008 г. валовое накопление основного капитала увеличилось только на 10,3% по сравнению с 21,1% в 2007 г. Островком относительного благополучия осталось потребление, которое пока в незначительной степени ощутило на себе влияние кризисных процессов. В розничной торговле и оказании платных услуг населению рост сохранился и в острой фазе кризиса в конце 2008 г. В результате конечное потребление увеличилось на 9,0%, что близко к показателю 2007 г., когда оно выросло на 10,8%.

В результате спада производства произошло сильное сокращение рабочих мест. В конце декабря 2008 года в России было официально зарегистрировано 1,45 миллиона безработных. Менее чем за месяц безработных увеличилось на 70 тысяч человек. Численность безработных граждан, зарегистрированных в органах службы занятости, по состоянию на начало февраля 2009 года, составила 1 млн. 807,6 тыс. С начала октября количество уволенных сотрудников достигло 169 657 человек. 1 030 предприятий заявили о переводе 920 823 сотрудников на режим неполного рабочего дня, предоставлении вынужденных отпусков и простое. По ожидаемым прогнозам, в 2009 году число зарегистрированных безработных длжно было составить 2,2 миллиона человек.

Хотя показатели российской экономики по итогам 2008 г. на фоне общемировой рецессии выглядели вполне благополучными, тем не менее, они скрывали зарождение негативных процессов. Макроэкономическое состояние отечественного хозяйства в конце 2008 года характеризовалось резким падением промышленного производства и замедлением инвестиций, повышением процентных ставок и кредитным сжатием, ростом безработицы, существенным сокращением доходов федерального бюджета и размеров золотовалютных резервов, разворотом финансовых потоков и обесценением национальной валюты.

Перспективы развития жилищного ипотечного кредитования.

1.3 Антикризисная программа в США

В рамках программы вывода рынка недвижимости и ипотечного кредитования из стагнации президент США Барака Обама обнародовал ряд мер, которые он намерен принять. Основные пункты жилищной программы выглядели так:

. Выработать новую программу помощи ипотечным должникам. Она должна была поощрять кредиторов, которые идут навстречу клиентам и производят перерасчет кредита по более выгодным условиям; 2. Создать фонд помощи тем, кто потерял свои дома из-за долгов по ипотеке. Общий размер фонда — $10 млрд.;

. Выделить $10 млрд. правительствам тех городов, жители которых больше всех пострадали от жилищного кризиса. Эти деньги должны пойти на погашение долгов по коммунальным платежам за арестованные по долгам дома;

. Предоставить налоговые льготы 10 млн. ипотечных должников. В среднем налоговое бремя для них снизится на $500;

. Разрешить судам по делам о банкротстве изменять условия погашения ипотечного долга;

. Выделить дополнительные $10 млрд. в поддержку программы по предоставлению помощи ипотечным должникам, которую принял президент Буш. Эта программа также позволяет малообеспеченным семьям рассчитывать на приобретение жилья;

. Ввести уголовную ответственность за мошенничество и обман клиентов для недобросовестных ипотечных брокеров;

. Ввести новую шкалу оценки кредитоспособности заемщика, которая бы легко позволяла определить риск невозврата кредита, а также позволила бы сравнить различные ипотечные продукты и их конечную стоимость. Представленный план разделен на три основных этапа.

Прежде всего, администрация Барака Обамы была намерена стимулировать дальнейшее снижение ставок по ипотечным кредитам и повысить доступность ипотечного кредитования для граждан. Власти намерены оказывать протекцию при рефинансировании ипотечных кредитов граждан, купивших жилье до начала снижения цен на недвижимость. Такие заемщики оказались в положении, когда стоимости жилья, заложенного по ипотеке, стало недостаточно для полного обеспечения кредита. Сегодня такие кредиты практически невозможно рефинансировать. С помощью новой программы граждане получат возможность структурировать свои кредиты по более низким процентным ставкам в размере около 5 процентов годовых. Ожидается, что эти меры помогут решить сложности с рефинансированием кредитов четырех-пяти миллионов американцев.

Кроме этого, администрация Барака Обамы намерена выделить 75 миллиардов долларов на поддержку неплатежеспособных ипотечных заемщиков. На сегодняшний день в США насчитывается от трех до четырех миллионов человек, у которых размер ежемесячного платежа по ипотеке достигает 40-50 процентов от общего уровня дохода. По предварительным прогнозам, выделенные средства помогут понизить размер платежей по кредиту до 31 процента от уровня дохода заемщика. Эта мера поможет снизить количество случаев отчуждения недвижимости в счет покрытия долгов по ипотеке. Это, в свою очередь, должно послужить дополнительным сдерживающим фактором для предотвращения дальнейшего падения цен на жилье. Ранее участники рынка неоднократно отмечали, что большое количество отчужденной недвижимости, выставленной на продажу, снижает цены на дома в ближайших районах. Банки выставляют отчужденную недвижимость на продажу с большими скидками, и для того, чтобы выдержать конкуренцию с банками, рядовые домовладельцы также вынуждены снижать цену на свое жилье. По мнению разработчиков программы, принятые меры могут гарантировать, что стоимость среднестатистического американского жилого дома не снизится более чем на 6 тысяч долларов.

Также администрация Барака Обамы намерена удвоить размер инвестиций, которые предполагается направить на приобретение акций ипотечных компаний Freddie Mac и Fannie Mae. Теперь на выкуп бумаг каждой из компаний зарезервировано по 200 миллиардов долларов. Ипотечные компании Freddie Mac и Fannie Mae являются ключевыми участниками рынка ипотечного кредитования в США. В 2008 году доля этих компаний в общем числе выданных кредитов на покупку жилья превышала 70 процентов. В казначействе США полагают, что выкуп акций этих компаний поможет внести стабильность на рынок ипотеки и повысить ликвидность их ипотечных облигаций.

Кризис ипотечного кредитования в США, оказавший сильное влияние на мировые финансовые рынки имеет и ряд позитивных последствий. В частности из-за массовой реализации заложенной недвижимости цены на жилье стремительно упали, что существенно повысило его доступность. Неэффективные кредиторы, пренебрегающие правилами безопасности, были удалены с рынка, или, по крайней мере, серьезно ослабили свои позиции. Регулирующие органы озаботились созданием более адекватного законодательства в области секьютеризации ипотечных бумаг и сектора субстандартных кредитов. Таким образом, существуют веские основания полагать, что кризис послужит для более эффективного устройства ипотечного рынка США.

1.4 Современное состояние жилищного сектора в России

Жилищное строительство является одним из ключевых приоритетов экономической и социальной политики государства. Развитие жилищного сектора выступает мощным источником внутреннего спроса, охватывающего различные сектора экономики.

Волна спада прокатилась по всем рынкам — в течение трех последних месяцев 2008 года в 81% стран снизились цены на жилье (для сравнения, в IV квартале 2007 года этот показатель составлял 27%).

IV квартал 2008 года во многом был переломным. В первую очередь в этот период мировой финансовый кризис отразился на российском рынке недвижимости и российской экономике. Это повлекло за собой снижение спроса во всех сегментах — покупатели и арендаторы взяли тайм-аут, чтобы осмыслить ситуацию. Весь прошлый год российский рынок жилья лихорадило. Если в первой половине года цены на жилье в наиболее инвестиционно привлекательных регионах (Москве, Московской области, Санкт-Петербурге) и некоторых городах-миллионниках продолжали уверенно расти, то в Новосибирске, Перми, Красноярске, Омске уже весной отмечалось некоторое снижение цен. С августа это снижение начало постепенно охватывать все крупные города, кроме Москвы, где продавцы продолжали держать цены на уровне более 150 тыс. рублей за кв. м. Максимальное снижение цен за год, по данным GED Analytics, произошло в Красноярске (почти 15% в рублях и 30% в долларах).

Больше всего выросли цены в Нижнем Новгороде (на 23% в рублях и на 3% в долларах).

Для сравнения, за год прирост цены кв. м в столице составил 40% в рублях и 17% в долларах.

В 2009 году цены продолжали снижаться со средней скоростью 1,5-2% в месяц. За первый месяц стоимость жилья на вторичном рынке в 14 крупнейших городах России уменьшилась на 1,8%. При этом совокупная стоимость жилья 14 крупнейших городов России стала на 1 трлн. рублей ниже. C учетом инфляции, которая за месяц составляла 1,8%, снижение реальных цен предложения на жилье в 14 крупнейших городах России в феврале было зафиксировано на уровне 3,6%. В силу прекращения периода ускоренной девальвации рубля темпы снижения долларовых цен снизились. Динамика цен на жилье в долларах в феврале 2009-го была близка к динамике рублевых цен. Долларовые цены предложения на вторичном рынке в совокупности по 14 городам стали ниже на 2,6%. По сравнению с показателем января 2009 года, когда цены в долларах стали ниже на 15,7%, в феврале темпы снижения оказались в 6 раз меньше. За февраль 2009 года совокупная стоимость жилья 14 крупнейших городов снизилась всего на 40 млрд. долларов, что существенно меньше по сравнению со снижением на 310 млрд. долларов в январе 2009 года.

Наибольшее снижение цен в феврале 2009г. было зафиксировано в Перми (-7%), Волгограде (-5,2%) и Нижнем Новгороде (-4,3%) — городах с высоким уровнем производственных отраслей в структуре экономики. Второй месяц росли цены предложения на жилье в Новосибирске. Самые низкие цены на жилье на вторичном рынке установились в Омске (38,5 тыс. руб. за кв. м) и Казани (40 тыс. руб. за кв. м) (см. рис.4).

Что касается Москвы, то, в начале марта 2009г. темпы снижения цен на недвижимость стали заметно ниже, чем в январе-феврале. Так, если в течение зимы индекс стоимости жилья IRN терял еженедельно по 2-3%, то за первую половину марта этот показатель составил около 1% в неделю.

Тем временем, по данным аналитического центра Агентства недвижимости DOKI, московский квадратный метр к марту 2009 года опустился в цене ниже отметки 4500 долларов. С 9 по 15 марта цены на жилье экономкласса, снизившись за неделю на 0,5%, остановились на уровне 4493 доллара за кв. м. Причем снижение долларовых цен происходло даже на фоне падения курса американской валюты.

 теоретические основы жилищного ипотечного кредитования 4

Рис.4.

В Подмосковье, по данным «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ», темпы падения рублевых цен в феврале 2009г. также значительно снизились. Средняя цена предложения квартир на вторичном рынке — 84 тыс. руб. за кв. м, снижение в рублях составило 1,7% за месяц. Долларовые цены упали на 10,2% (до 2654 долларов за кв. м).

Как и ожидалось, вслед за столичной недвижимостью на рынке жилья Подмосковья также начали снижаться темпы падения уровня цен. Кроме того, в ряде сегментов цены не изменились. Но на жилье экономкласса цены продолжали снижаться. Цена квадратного метра в новостройках в Подмосковье только за половину марта 2009г. снизилась на 2,3% и составляла 70 тысяч рублей за квадратный метр жилья в районах, расположенных близко к столице, в отдаленных районах — 30 тысяч рублей, а в среднем цена за квадратный метр жилого помещения приближалась к 59 тысячам рублей. При этом в предложении увеличивалась доля наиболее доступного и востребованного жилья — однокомнатные квартиры в панельных домах недалеко от Москвы. В целом же подмосковный рынок еще находился в стадии стагнации.

В конце марта 2009 года темпы снижения цен на жилье в России выросли. В Москве за неделю с 23 по 29 марта 2009 года средние рублевые цены предложения стали ниже на 1,5%. В Санкт-Петербурге цены предложения снизились за неделю на 1,9%, а в Московской области — на 2,1%.

В Москве (в совокупности по вторичному и первичному рынкам) стоимость квадратного метра к концу марта оказалась на уровне 150000 рублей за кв. м, что соответствует уровню августа 2008 года. В Санкт-Петербурге рублевые цены установились на уровне 77000 рублей за кв. м, что соответствует марту 2008 года. В Московской области цены снизились до уровня июля 2008 года.

Таблица 2. Значения GED Index за неделю 23.03.2009-29.03.2009 — в рублях

Регион, тип недвижимости

Средняя цена предложения, руб. за кв. м на 29.03.2009

Прирост за неделю с 23.03.2009,%

Москва

150509

-1,5

Санкт-Петербург

77007

-1,9

Московская область

62802

-2,1

Москва, новостройки

140831

-1,6

Москва, вторичный рынок

153929

-1,3

Санкт-Петербург, новостройки

74001

-2,0

Санкт-Петербург, вторичный рынок

94101

-1,7

Московская область, новостройки

60509

-1,6

Московская область, вторичный рынок

71205

-2,1

Таблица 3. Значения GED Index за неделю 23.03.2009-29.03.2009 — в долларах

Регион, тип недвижимости

Средняя цена предложения, $ за кв. м на 29.03.2009

Прирост за неделю с 23.03.2009,%

Москва

4498

-1,6

Санкт-Петербург

2301

-2,0

Московская область

1877

-2,2

Москва, новостройки

4209

-1,7

Москва, вторичный рынок

4600

-1,5

Санкт-Петербург, новостройки

2212

-2,1

Санкт-Петербург, вторичный рынок

2812

-1,8

Московская область, новостройки

1808

-1,7

Московская область, вторичный рынок

2128

-2,3

Снижение средних долларовых цен предложения за неделю с 23 по 29 марта 2009 года было почти таким же, как и рублевых. В долларах жилье в Москве стало дешевле на 1,6%, в Санкт-Петербурге на 2,0%, в Московской области — на 2,2%. Динамика рублевых и долларовых цен на неделе совпала, поскольку курс рубля к доллару на валютных рынках на неделе был стабильным и практически не изменился. (см.рис 5).

По мнению специалистов аналитического центра GED Analytics, снижение цен на вторичном (так же как и на первичном) рынке в 2009 году под влиянием неблагоприятной макроэкономической ситуации должно было продолжится, и не только в Москве и Подмосковье, но и по всей России. В зависимости от региона максимальное падение может достигнуть 20-40% в рублях от текущих цен. Например, в Москве прогнозируемый уровень цен — 110 тыс. рублей за кв. м. Снижение цен затронет в первую очередь регионы с большими объемами строительства нового жилья и города, где цены росли наиболее интенсивно, — Нижний Новгород, Челябинск, Ростов-на-Дону, Волгоград.

Спад спроса на рынке недвижимости и как следствие снижение цен на жилье привело к сокращению объемов строительства. За первый месяц 2009 года в России построено 35,8 тыс. новых квартир, а общая площадь введенного жилья составила 3,1 млн.кв.м. По данным Федеральной службы государственной статистики, объем жилищного строительства по сравнению с январем 2008 года сократился на 4%. По оценкам специалистов объемы жилищного строительства в РФ в 2009 году сократятся на 15%.

 теоретические основы жилищного ипотечного кредитования 5

Рис.5.

Как показывает практика, в эпоху экономического кризиса падение объемов строительства неизбежно. Замороженные стройки — наглядное тому подтверждение.

В последние годы строительный комплекс являлся локомотивом для множества смежных отраслей. Рекордное падение спроса на рынке недвижимости ударило не только по бизнесу застройщиков, но и по смежным отраслям. Снижение объемов строительства не лучшим образом отразилось на работе целого ряда компаний: в январе 2009-го выпуск стенных блоков снизился на 51,7%, цемента на 44,3%, кирпича на 42,7%, железобетонных конструкций — на 44,1%. Заводы были вынуждены переходить на неполную рабочую неделю, сокращать персонал или отправлять работников в вынужденные отпуска.

В 2010 году рынок жилищного кредитования прекратил падение и во 2-4 кварталах полностью компенсировал снижение, имевшее место во время кризиса. На 01.01.2011 объем рынка по ипотеки составлял практически 1,3 трлн рублей (1 295 млрд рублей), что являлось новым рекордом (предыдущий рекорд 1 271 млрд рублей был зафиксирован по состоянию на 01.01.2009).

(см.рис 6).

 теоретические основы жилищного ипотечного кредитования 6

Рис.6.

Объемы выдачи жилищных кредитов в 2010 году подтверждают тезис о переходе рынка в стадию восстановления. В 2010 году выдано жилищных кредитов на сумму около 437 млрд. рублей, что более чем в 2 раза превышает объем выдачи за 2009 года. При этом, исходя из динамики восстановления рынка, выход на докризисные объемы выдачи возможен уже в 2011 году.

 теоретические основы жилищного ипотечного кредитования 7

Рис.7.

На 01.12.2010 года, средний размер кредита увеличился почти на 7% по сравнению с аналогичным показателем, зафиксированным на конец 2009 года: с 1,17 до 1,25 млн рублей. Увеличение размера кредита отражает одновременно динамику восстановления доходов населения (по данным Росстата, за январь ‐ октябрь 2010 года реальные располагаемые доходы на 4,3% превысили уровень соответствующего периода 2009 года) и цен на жилье (по итогам девяти месяцев 2010 года, средняя цена на жилье выросла более, чем на 6,8% по отношению к IV кварталу 2009 года).

За 11 месяцев 2010 года, накопленным итогом с начала года, средневзвешенная ставка по ипотечному кредиту в рублях составляла 13,2% (по сравнению с показателем за десять месяцев 2010 года размер ставки снизился на 0,1 п.п.), а по кредитам в иностранной валюте — 11,1%.

Рынок ипотечного кредитования в 2011 году продолжал восстановление — за июль 2011 года выдано 44 742 кредита на общую сумму 62,4 млрд рублей, что в 1,7 раз в количественном и в более, чем в 1,8 раз в стоимостном выражении превышает выдачу аналогичного периода 2010 года. По итогам семи месяцев 2011 года выдано 240 318 кредитов на сумму в 331,32 млрд рублей (рост в 1,8 раза в количественном и почти в 2 раза — в денежном выражении к 2010 году).

По данным на 01.08.2011 средневзвешенная ставка выдачи ипотечных кредитов в рублях, накопленным итогом с начала года, осталась неизменной по отношению к предыдущему месяцу и составила 12,2%. Следует отметить, что четвертый месяц подряд ставка остается ниже исторического минимума, зафиксированного в первом квартале 2008 года (12,4%).

Текущий уровень существенно ниже, чем в первом квартале 2010 года (13,6%) и первом квартале 2009 года (14,4%).

(см.рис 8).

 теоретические основы жилищного ипотечного кредитования 8

Рис. 8

Исходя из вышеизложенного, можно сказать, что 2011 год не обманул ожидания экспертов и желающих взять ипотечный кредит, и отметился ростом, который превысил не только показатели 2010 года, но и «докризисного» 2008-го. Всего в 2011 году объем рынка ипотечного кредитования составил 713 млрд. рублей, что на 187% больше, чем в 2010 году и на 8% больше, чем в 2008-м. Таким образом, исходя из стабильного 2-х годичного роста, можно сделать вывод, что 2012 год должен стать рекордным по количеству выдачи ипотечных кредитов, удовлетворив стремления многих желающих обзавестись собственным жильем.

По прогнозам аналитиков компании «Эксперт РА», объем рынка ипотечного кредитования по итогам 2012 года составит не менее 1-1,2 трлн руб., что практически сопоставимо с прогнозом АИЖК — 0,8-1 трлн руб.

Анализируя современное состояние жилищного сектора, можно сделать выводы, что в настоящее время рынок недвижимости, вновь находится в стадии развития. Экономическая ситуация в стране стабильна. Последствия кризисной стагнации успешно преодолены. Показатели роста ранка ипотечного кредитования, постепенно превосходят докризисные уровни.

2. Анализ состояния жилищного ипотечного кредитования

2.1 Обзор банков — участников рынка жилищного ипотечного кредитования

Ипотечный банк — кредитная организация, специализирующаяся на выдаче долгосрочных ипотечных кредитов под залог недвижимости (земли, различных строений и других объектов недвижимости).

Ресурсы ипотечного банка складываются из собственных накоплений и средств, полученных от реализации ипотечных облигаций — долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент.

Коммерческий банк определяет технологию ипотечного кредитования в зависимости от объекта кредитования, кредитной политики и организационной структуры. При многовариантности различных элементов организации процесса кредитования можно констатировать во всех банках наличие следующих пяти основных этапов технологии выдачи и погашения ипотечного кредита:

предварительное рассмотрение заявки на кредит и собеседование с предполагаемым заемщиком;

андеррайтинг;

принятие решения о выдаче ипотечной ссуды;

оформление кредитного договора и договора о залоге;

сопровождение кредита и контроль за исполнением кредитного договора.

На первом этапе банк разъясняет заемщику условия выдачи ипотечного кредита и предлагает заполнить ему заявление, которое по существу можно рассматривать как анкету, содержащую сведения, представляющие интерес для банка с точки зрения минимизации рисков, связанных с кредитованием. Уже на первом этапе процесса кредитования важно, по возможности, более полно оценить риски. Если в ходе собеседования кредитный работник не получит удовлетворительные ответы на ключевые вопросы, связанные с выдачей кредита, то просьба о его выдаче отклоняется, при этом необходимо аргументировано объяснить причины, по которым кредит не может быть предоставлен. Если же кредитный работник принял положительное решение, он информирует возможного заемщика о том, какие документы и сведения необходимы банку для дальнейшего рассмотрения кредитной заявки.

Второй этап заключается в том, чтобы оценить потенциальную возможность заемщика вернуть кредит и оценить степень его обеспечения. На этом этапе учувствуют специалисты банка или фирмы по оценке залога, юридическая служба и служба безопасности банка. Если в качестве залога предлагается существующая квартира заемщика, то изучаются: состав помещений, планировка, общая и жилая площадь; продолжительность эксплуатации; состояние конструкций, стен, полов и потолков; состояние инженерный коммуникаций — отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация и др.; необходимость ремонта или модернизации в настоящий момент либо в будущем. В результате изучения этих факторов определяется стоимость предполагаемого залога. Если в качестве залога предлагается строящаяся квартира, то изучается проектно-сметная документация, сроки строительства, репутация фирмы — застройщика и подрядной организации. Результаты анализа используются для того, чтобы определить в дальнейшем сумму ссуды, возможный первоначальный взнос собственных средств и предварительные сроки погашения кредита. В этих целях рассматриваются следующие доходы: заработная плата, премии, доход в форме комиссионного вознаграждения, доход в виде дивидендов и процентов, пенсионные выплаты, доход в виде арендной платы и др., а также финансовые обязательства: оплата жилья, коммунальные платежи, налоги, страховые выплаты, ранее принятые долговые обязательства, медицинское страхование и др.

Результаты андеррайтинга(проверки платежеспособности заемщика) оформляются в виде справки или заключения и передаются на рассмотрение кредитного комитета.

На третьем этапе кредитный комитет рассматривает материалы, полученные в процессе андеррайтинга, и изучает соответствующие документы, после чего принимает решение о выдаче ссуды или об отказе в ее представлении. При положительном решении кредитного комитета соответствующий работник составляет для клиента примерную смету расходов, связанных с оформление ипотечного кредита. В смете могут быть предусмотрены следующие статьи: комиссионные риэлторам; расходы по оценке залога; оплата за получение документов о залоге из органов регистрации недвижимости; нотариальный сбор за регистрацию договора купли-продажи; нотариальный сбор за регистрацию договора залога; страхование предмета залога.

На четвертом этапе банк заключает с заемщиком кредитный договор. При заключении договора стороны руководствуются основными положениями, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом особенностей кредитной политики банка.

По кредитному договору банк кредитор обязуется предоставить денежные средства, т.е. кредит, в размерах и на условиях, предусмотренных в договоре, заемщик же обязуется возвратить в срок полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. В каждом кредитном договоре помимо таких разделов, как данные о сторонах, заключивших договор, имеются разделы, регламентирующие права и обязанности сторон:

сумма кредита и размер банковского процента;

порядок и сроки выдачи кредита;

порядок и сроки погашения процента;

описание и цена обеспечения, предусматриваемые в отдельном договоре залога (ипотеки);

размер санкций, уплачиваемых стороной, нарушивший условия договора.

Одновременно с заключением кредитного договора заключается договор залога (ипотеки) и оформляется закладная, а также заключается договор страхования в пользу банка. Без этих документов не может быть начата выдача ипотечного кредита.

На пятом этапе осуществляется сопровождение кредита, которое включает:

выдачу кредита в порядке, предусмотренном в кредитном договоре.

контроль за целевым использованием кредита в период строительства или реконструкции объектов кредитования;

наблюдение за сохранностью и состоянием залога, принятого в обеспечение кредита;

контроль за регулярными, в соответствии с ранее согласованными при заключении договора, сроками возврата кредита и начисленных процентов.

При нарушении сроков погашения кредита и уплаты процентов банки в отдельных случаях предоставляют отсрочки для выполнения заемщиком своих обязательств с начислением за период пользования отсроченной ссуды более высокого процента. При нарушении повторных сроков погашения кредита ссуда перечисляется на счет просроченных ссуд, и начинаются операции по реализации залога.

В период 2006 — 2008 гг. жилищное ипотечное кредитование в России развивалось бурными темпами. Количество банков работающих в системе ипотечного кредитования стремительно росло. За последние несколько лет ипотека в России стала относительно доступной среднему классу населения: уменьшились процентные ставки, были снижены требования к предоставлению пакета документов (в том числе разрешалось не представлять справку 2-НДФЛ), кредит можно было взять на любую сумму и без первоначального взноса и т.д. Если брать в расчет объемы кредитов по ипотеке за 2006 — 2008 гг., то данный период можно назвать стадией бурного роста, согласно итоговым показателям: 2006 г. — 233 897 млн. руб., 2007 г. — 611 212 млн. руб., 2008 г. — 1 070 329 млн. руб.. В 2009 году, в связи с кризисом, общий объем выданных ипотечных кредитов составил сократился на 5,6%, и составил 1 010 889 млн. руб. Начиная с 2010 года, экономическая ситуация стабилизировалась и объемы выданных ипотечных кредитов превзошли докризисные показатели: 2010г. — 1 129 373 млн. руб., 2011г. — 1 474 839 млн. руб. (по данным ЦБ РФ).

Многие российские банки в первой половине 2007 года демонстрировали особую лояльность к тем, кто желал купить квартиру в кредит. Если 3-4 года назад, как грустно шутили риелторы и ипотечные брокеры, для того чтобы получить ипотечный кредит, заемщику надо было доказать банку, что он не нуждается в деньгах, то в 2007 году некоторые банки готовы были кредитовать буквально чуть ли не всех желающих.

Бурный рост ипотечного кредитования был связан с переоценкой активов, а валютные риски клиентов на конец 2008 года трансформировались в кредитные риски банков.

Финансовый кризис отрицательно сказался на возможности выбора банка и ипотечной программы. До кризиса предоставлением ипотечных кредитов в России занималось около 120 банков. В кризис число банков, занимающихся выдачей ипотечных кредитов заметно уменьшилось: ипотеку могли себе позволить наиболее стабильные крупные банки, как правило, государственные.

Часть банков официально приостановило программы кредитования на приобретение жилья. Некоторые банки кредитовали ипотеку лишь номинально. Программы банков по ипотечному кредитованию имели высокие, по сути, заградительные процентные ставки. Так, ставки по рублевым ипотечным кредитам в Альфа-банке достигали 24% годовых, КМБ-банке — 21,00%, в Райффайзенбанке -20%.

Причина сворачивания ипотечных программ банками не только в недостатке средств, в гораздо большей степени на их решение уйти с рынка повлияли возросшие риски ипотечного кредитования. Цены на недвижимость быстро росли на протяжении нескольких лет, но так же быстро могли и снизиться.

В ситуации экономической нестабильности банки стремились не наращивать кредитный портфель, а улучшать его качество и снижать риски. Это стремление выразилось в увеличении первоначального взноса, ужесточении требований к заемщикам, и повышении ставок по кредитам у всех банков, которые не ушли с рынка ипотечного кредитования.

Рынок ипотечного кредитования начал свое восстановление в 2010 году. Как отмечали специалисты Аналитического центра АИЖК: «Ипотечное кредитование в 2010 году устойчиво восстанавливалось: по итогам года выдано 301 035 ипотечных кредитов на общую сумму в 378,9 млрд. рублей. Объём кредитов, выданных в 2010 году, почти в 2,5 раза превышает уровень 2009 года, количество выданных кредитов выросло более чем в 2,3 раза».

Строительство новостроек и продажа квартир в новых домах также возобновились в 2011 году. Банки стали активно взаимодействовать с застройщиками, заключая с ними партнёрские соглашения. Для застройщика аккредитация новостройки банком практически всегда означает увеличение продаж: аккредитацию проходят лишь надёжные компании, а значит, доверие покупателей к аккредитованной новостройке возрастает в разы. Кроме того, сегодня ставки по кредитам на квартиры в новостройке и на жилье на вторичном рынке изменились, так что покупать в ипотеку новостройку стало значительно выгоднее, особенно если учитывать то, что стоимость собственно квартиры на этапе строительства ниже.

На сегодняшний день (начало 2012г.), Рынок ипотечных кредитов продолжает набирать обороты. По итогам 2011 года, совокупный объем выданных ипотечных кредитов крупнейших участников рынка составил почти 624 млрд руб., тогда как по итогам 2010 года те же банки выдали кредитов на сумму чуть больше 353 млрд руб. При этом рост объемов ипотечного кредитования наблюдается у подавляющего большинства участников. Так, из 91 банка, чьи анкеты были учтены при подготовке рейтинга, выдача кредитов в 2011 году у 70 была выше, чем в 2010-м, отмечают эксперты РБК.

Таблица 4.

Рейтинг 10 крупнейших банков по объему выданных ипотечных кредитов в 2011 году (РБК)

Банк

Объем выданных ипотечных кредитов в 2011 году (млн. руб.)

Объем выданных ипотечных кредитов в 2010 году (млн. руб.)

Изменение (%)

Количество выданных ипотечных кредитов в 2011 году (шт.)

Количество выданных ипотечных кредитов в 2010 году (шт.)

Изменение (%)

1

Сбербанк

345 722.42

220 706.14

56.64

320 529

240 905

33.05

2

ВТБ 24

80 393.31

31 676.69

153.79

52 251

20 321

157.13

3

Дельтакредит

21 006.68

10 678.55

96.72

9 046

4 628

95.46

4

Росбанк

13 083.88

7 350.10

78.01

6 594

3 898

69.16

5

Уралсиб

9 617.91

885.62

986.01

6 915

730

847.26

6

Райффайзенбанк

9 611.59

3 039.58

216.21

3 621

1 122

222.73

7

Возрождение

9 150.03

83.69

4 593

2 727

68.43

8

Ханты-Мансийский Банк

9 026.93

3 244.30

178.24

4 316

1 822

136.88

9

Абсолют Банк

8 581.35

4 231.12

102.81

4 995

2 865

74.35

10

Запсибкомбанк

8 356.84

6 806.81

22.77

4 971

4 381

13.47

Объем выданных ипотечных кредитов у крупнейшего российского банка в 2011 году увеличился на 56.64% и составил без малого 346 млрд руб., что, как и прежде, соответствует первому месту в рейтинге. На втором, не менее стабильно, находится ВТБ 24, который в прошлом году продемонстрировал более существенный рост выданных «жилищных» кредитов, нежели «Сбербанк» — 153.79%. Всего же по данным анкеты, полученной РБК.Рейтинг от «ВТБ 24», банк в 2011 году выдал ипотечных кредитов на общую сумму в 80.4 млрд руб. Замыкает тройку лидеров «Дельтакредит», аналогичный показатель которого составил 21 млрд руб. и ростом за минувший год порядка 97%.

В таблице по размеру ипотечного портфеля лидирующую позицию, что неудивительно, занимает «Сбербанк». Его портфель на 1 января 2012 года составил почти 770 млрд руб., что на 28% больше, чем в 2010 году. Вторая строчка — у «ВТБ 24», портфель которого за аналогичный период вырос на 39% и составил 246 млрд руб. Замыкает top3 «Дельтакредит» с показателем 62.4 млрд руб.(см. таб. 5).

Таблица.5.

Рейтинг 10 крупнейших банков по объему портфеля ипотечных кредитов на 01 января 2012 года

Банк

Портфель ипотечных кредитов на 1 января 2012 года (тыс. руб.)

Портфель ипотечных кредитов на 1 января 2011 года (тыс. руб.)

Изменение (%)

1

Сбербанк

769 643.71

599 973.06

28.28

2

ВТБ 24

246 261.52

176 638.90

39.42

3

Дельтакредит

62 422.63

51 107.69

22.14

4

Росбанк

44 154.87

40 045.10

окт.26

5

Уралсиб

40 610.80

38 426.92

май.68

6

Абсолют Банк

32 555.28

32 091.99

янв.44

7

Райффайзенбанк

31 184.05

26 887.74

15.98

8

Юникредит Банк

25 070.81

21 956.00

14.19

9

Ханты-Мансийский Банк

19 734.84

13 818.76

42.81

10

Запсибкомбанк

18 122.82

14 250

Согласно рейтингам приведенным в таблицах 4 и 5, хотелось бы по подробнее рассмотреть по одной наиболее привлекательной программе ипотечного кредитования в каждом из банков топ 5 вышеуказанных рейтингов.

Приобретение готового жилья

Условия кредитования

Валюта кредита

Рубли РФ / Доллары США / Евро

Сумма кредита

Минимальная 300 000 рублей (10 000 долларов США или 7 000 евро).

Максимальная Не должна превышать меньшую из величин:

  • 85% договорной стоимости кредитуемого жилого помещения;
  • 85% оценочной стоимости иного оформляемого в залог жилого помещения.

Срок кредита

До 30 лет.

Комиссия за выдачу кредита

Отсутствует.

Обеспечение по кредиту

  • Залог кредитуемого или иного объекта недвижимости.

— На период до оформления в залог кредитуемого объекта недвижимости требуется оформление залога другого объекта недвижимости (за исключением случаев предоставления кредитов в сумме не более 3 000 000 рублей/100 000 долларов США/76 000 Евро, а также случаев проведения установленной Банком процедуры отбора объекта недвижимости, в которых возможно оформление иных форм обеспечения).

— В случае оформления в обеспечение по кредиту залога жилого дома/его части(доли) требуется одновременное оформление залога земельного участка или залога права аренды на земельный участок, на котором находится данный дом.

Страхование

Обязательное страхование передаваемого в залог имущества (за исключением земельного участка) от рисков утраты/гибели, повреждения в пользу Банка на весь срок действия кредитного договора.

Процентная ставка

9,5-14% в рублях 8,8-12,1% в валюте

Условия кредитования

Валюта кредита

Рубли РФ / Доллары США / Евро

Сумма кредита

Минимальная 300 000 рублей (10 000 долларов США или 7 000 евро).

Максимальная Не должна превышать меньшую из величин:

  • 80% договорной стоимости кредитуемого жилого помещения;
  • 80% оценочной стоимости иного оформляемого в залог жилого помещения.

Срок кредита

До 50 лет.

Комиссия за выдачу кредита

Отсутствует.

Обеспечение по кредиту

  • Залог кредитуемого или иного объекта недвижимости.

Страхование

Обязательное страхование передаваемого в залог имущества (за исключением земельного участка) от рисков утраты/гибели, повреждения в пользу Банка на весь срок действия кредитного договора.

  • утрата жизни и трудоспособности заёмщика;
  • прекращение или ограничение права собственности на квартиру.
  • (не обязательно, но при отсутствии двух дополнительных страховых полисов, % ставка увеличится на 3%)

Процентная ставка

От 8,90% в рублях От 8,95% в валюте

Условия кредитования

Валюта кредита

Рубли РФ / Доллары США / Евро

Сумма кредита

  • от 600 000 руб. — в Москве и Московской области;
  • от 450 000 руб. — в Санкт-Петербурге;
  • от 300 000 руб. — в других регионах.
  • от $20 000 — в Москве и Московской области
  • от $15 000 — в Санкт-Петербурге
  • от $10 000 — в других регионах

Срок кредита

До 25 лет.

Комиссия за выдачу кредита

Отсутствует.

Обеспечение по кредиту

  • Залог кредитуемого или иного объекта недвижимости.

Страхование

Страхование приобретаемой квартиры от рисковутраты и повреждения является обязательным

Процентная ставка

От 10,50% % в рублях От 7,25% в валюте

Условия кредитования

Валюта кредита

рубли РФ

Сумма кредита

  • 500 000 — 30 000 000 рублей

Срок кредита

7-25 лет

Комиссия за выдачу кредита

Отсутствует.

Обеспечение по кредиту

  • Залог кредитуемого или иного объекта недвижимости. ·

Страхование

страхование жизни, титула и имущества — стандартная ставка без страхования жизни — стандартная ставка повышается на 3,5% без страхования титула — стандартная ставка повышается на 3% без страхования жизни и титула — стандартная ставка повышается на 6,5%

Процентная ставка

от 10,75%

Условия кредитования

Валюта кредита

рубли РФ

Сумма кредита

  • Максимальная, 8 000 000 рублей (но не более 80% стоимости недвижимости)

Срок кредита

От 3 до 30 лет

Комиссия за выдачу кредита

Отсутствует.

Обеспечение по кредиту

  • Залог кредитуемого или иного объекта недвижимости.

Страхование

Страхование имущества (предмета залога) осуществляется на случай: пожара; стихийных бедствий; затопления; воздействия непредвиденных физических сил (удара молнии; взрыва газа; падения летательных объектов либо их обломков и иных предметов; наезда транспортных средств); противоправных действий третьих лиц; конструктивных дефектов.

Процентная ставка

от 10,00%

Несмотря на пересмотр многими банками ипотечных программ и процентных ставок по ним, минимальная процентная ставка по прежнему находится на весьма высоком уровне (10-12%).

Средняя стоимость квадратного метра в столице по состоянию на 14.05.2012 года, согласно исследованию, проведенному специалистами сайта #»886062.files/image009.gif»>

Рис.7. Объем рефинансирования накопленным итогом:

В 2011 году Агентство рефинансировало 40,2 тыс. ипотечных кредитов на сумму 51,6 млрд рублей. При этом АИЖК удерживало минимальный уровень средней ставки выкупа — 10,93% (среднерыночная ставка по ипотеке в 2011 году составила 11,9%).

Для повышения доступности ипотечного кредитования и поддержания спроса наряду со стандартными кредитными продуктами Агентство развивало специальные ипотечные программы для отдельных категорий граждан («Военная ипотека», «Материнский капитал», «Ипотека для молодых ученых»).

Со стороны кредитных организаций был отмечен повышенный спрос на участие в программе АИЖК по стимулированию кредитования строительства жилья. В рамках программы «Стимул» за 2011 год Агентством было принято обязательств по 164 соглашениям о фондировании на сумму 53,9 млрд рублей (объем строительства 2,5 млн кв. м).

Из них банкам выдано займов на 15,3 млрд рублей.

С 2009 года в рамках программы фондирования строительства жилья «Стимул» выдано 250 займов по стандартам АИЖК на общую сумму 15,3 млрд рублей. При этом общая сумма кредитования банками этих же проектов составила 26,3 млрд рублей. По данным за 2011 год АИЖК приняты обязательства по 164 соглашениям о фондировании строительства жилья объемом 2,5 млн кв. м на общую сумму 53,9 млрд руб. На рассмотрении находится еще 74 заявки на 20,5 млрд рублей, которое позволит ввести в эксплуатацию 1 млн кв. м. В России в 2011 году было введено в эксплуатацию более 45,3 млн кв. жилья. Таким образом, от 10 до 20% всего объема кредитования жилищного строительства в зависимости от региона осуществляется при поддержке АИЖК. Кроме того, по состоянию на конец 2011 года дочерней организацией Агентства, компанией АРИЖК, была оказана помощь 7 969 тыс. заемщикам, столкнувшимся с финансовыми трудностями. Сумма остатка основного долга заемщиков, обратившихся в АРИЖК составляет более 6,18 млрд руб., из которых остаток долга по закладным — 3,85 млрд руб., а остаток долга по программам реструктуризации в виде стабилизационных займов и смешанным кредитам — 2,34 млрд.руб. Принятое в 2011 году решение о снижении ставок по всей линейке продуктов ИЖК дало «второе дыхание» снижению ставок по ипотечным программам банков.

В соответствии целевыми ориентирами и направлениями деятельности, зафиксированными в Стратегии развития группы компаний АИЖК на 2011-2020 годы, в 2012 году Агентство будет реализовывать четыре программы развития рынка ипотеки:

«Развитие первичного рынка ипотеки»: программа, реализуемая в интересах заемщиков и предполагающая комплекс мероприятий по увеличению объемов и повышению качества предоставления ипотечных кредитов. В рамках реализации данной программы планируется рефинансирование рыночных ипотечных продуктов.

«Развитие инфраструктуры рынков ипотеки»: программа, реализуемая в интересах кредиторов и предполагающая комплекс мероприятий по повышению надежности и конкурентности инфраструктуры рынка ипотеки для роста его эффективности и снижения транзакционных издержек.

«Развитие вторичного рынка ипотеки»: программа, реализуемая в интересах кредиторов и инвесторов и предполагающая комплекс мероприятий для повышения уровня насыщения рынка долгосрочной ликвидностью. В рамках реализации данной программы АИЖК продолжит работу по приобретению облигаций с ипотечным покрытием, а также будет реализовываться программа выдачи поручительств по ипотечным ценным бумагам.

«Реализация специальных ипотечных программ»: работа АИЖК по поддержке отдельных категорий населения или сегментов рынка жилья в рамках специальных поручений Правительства Российской Федерации и специально предоставленного на их исполнение финансирования. В рамках реализации данной программы запланировано рефинансирование специальных продуктов, в том числе по продукту «Военная ипотека». В рамках программы «Стимул», направленной на стимулирование кредитования строительства (завершения строительства) и приобретения жилья экономкласса, планируется заключить дополнительно контрактов на сумму не менее 30 млрд. рублей.

По базовому сценарию бизнес-плана общий объем рефинансирования Агентством ипотечных активов в 2012 году составит порядка 65,9 млрд. рублей.

Бизнес-планом предусмотрено, что в 2012 году дочерняя компания ОАО «АРИЖК» кроме деятельности по сопровождению ранее реструктурированных ипотечных кредитов будет реализовывать программу активной реструктуризации, а также программу «Переезд».

Планируется, что в 2012 году в рамках деятельности по развитию ипотечного страхования как меры по обеспечению доступности ипотеки и эффективного распределения рисков между участниками рынка в системе ипотечного страхования будет работать порядка 100 кредитных и некредитных организаций.

Основными источниками финансирования деятельности ОАО «АИЖК» в 2012 году будут средства от размещения корпоративных облигаций, обеспеченных госгарантиями, целевой кредит Внешэкономбанка, а также средства от размещения собственных ипотечных ценных бумаг.

В целях дальнейшего развития российского рынка ипотечного жилищного кредитования и рынка ипотечных ценных бумаг Правлением ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) утверждена Программа № 3 по приобретению облигаций с ипотечным покрытием. Общий объем Программы составляет 20 млрд рублей. Период приобретения облигаций Агентством установлен с 1 апреля 2013 года по 27 декабря 2013 года.

При отсутствии рыночного спроса на секьюритизацию ипотечных кредитов с плавающими ставками, а также учитывая незначительную долю ипотечных кредитов, выдаваемых в иностранной валюте, Программа АИЖК предполагает установление фиксированной ставки купона по облигациям с ипотечным покрытием, сформированным за счет ипотечных кредитов исключительно в валюте Российской Федерации. При этом, аналогично предыдущей программе, сохраняется общий порядок ценообразования и самостоятельный выбор участниками параметров выпуска.

Деятельность Агентства контролируется Наблюдательным советом, в состав которого входят представители администрации Президента РФ и независимые эксперты ипотечного рынка, что обеспечивает эффективность, прозрачность и стабильность его работы.

3. Перспективы развития жилищного ипотечного кредитования

.1 Направление развития жилищного ипотечного кредитования в России

Оценивая состояние системы ипотечного кредитования в России, необходимо учитывать как объективные причины — мировой кризис 2007-2009 гг., так и отечественные условия развития банковской системы. Одним из серьезных препятствий, ограничивающих возможности населения в получении банковских ипотечных кредитов, является недостаточное снижение банками процентных ставок, которые сейчас составляют 10-14% годовых, а также неоправданно высокие цены на недвижимость. Благодаря политике, проводимой АИЖК, восстановлению экономической ситуации в стране и высокой конкуренции, банки вынуждены снижать процентные ставки. Однако, делается это крайне медленно. В то время, пока банки разрабатывают новые линейки ипотечных продуктов с пониженными ставками, цены на недвижимость успевают вырасти на несколько процентных пунктов. Что в свою очередь делает ипотеку более дорогой

Мировая практика показывает, что приемлемые для населения процентные ставки, позволяющие сделать процесс ипотечного кредитования достаточно массовым, составляют около 4- 7% годовых. На западных рынках процентная ставка рассчитывается как сумма ставки рефинансирования ФРС или LIBOR плюс процент, связанный со страновым риском. Мировые центральные банки в условиях кризиса уменьшают ставку рефинансирования, что приводит к уменьшению процентных ставок по ипотечным кредитам и увеличению доступности приобретаемого жилья. Так, в промышленно развитых странах процентная ставка значительно ниже, чем в России — в США она составляет всего 2,0-3,5% годовых.

Одной из главных проблем системы ипотечного жилищного кредитования в России является сложность привлечения необходимых ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования. Слишком «короткие» и дорогие ресурсы сильно ограничивают возможности российских банков при ипотечном кредитовании. Ни один банк не в состоянии формировать свой кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов или пассивов по срокам, объемам и ставкам рано или поздно приводит банк к потере ликвидности и банкротству.

В вопросе повышения доступности ипотечных кредитов, важную роль мог бы сыграть Банк России. Именно ему под силу создать условия, при которых ставки по ипотечным кредитам могли бы значительно снизиться. К числу таких условий относятся, в частности, изменение критериев оценки обеспеченности ипотечных кредитов, изменение их классификации по группам риска, снижение размера резервирования под ипотечные кредиты, уменьшение норм отчислений в фонд обязательных резервов по накопительным ипотечным депозитам и т. п.

В создавшихся условиях инновацией на банковском рынке должно стать введение Банком России, в дополнение к существующей ставке рефинансирования, ипотечной ставки рефинансирования.

Коммерческие банки, кредитуя население в соответствии с условиями ипотечного кредитования Банка России, устанавливают маржу в размере 1,5-2% дополнительно к ипотечной ставке рефинансирования, получают доходы от комиссионных сборов, взимаемых с заемщиков за финансовые операции и предоставляемые услуги по оформлению и сопровождению ипотечных кредитов. При условии введения Банком России ипотечной ставки рефинансирования схема организации системы ипотечного кредитования будет выглядеть следующим образом (см. рис.8).

При этом следует отметить, что кредитование и погашение кредита вместо Банка России может осуществлять любой коммерческий банк, уполномоченный Правительством Российской Федерации.

Приобретение готового жилья 1

Рис.8. Схема организации ипотечного кредитования в России.

Обозначения:

1. Разработка, модернизация, мониторинг целевых ипотечных программ. Условия, сроки, размер ипотечной ставки рефинансирования.

2. Финансирование системы ипотечного кредитования.

. Выбор заемщиком жилья.

. Оформление ипотечного кредита.

. Кредитование в Банке России по ипотечной ставке рефинансирования.

. Приобретение заемщиком жилья с использованием ипотечного кредита.

. Продажа закладных АИЖК или выпуск ипотечных ценных бумаг.

. Выпуск ипотечных ценных бумаг.

. Приобретение инвесторами ипотечных ценных бумаг.

. Погашение кредита в банке России.

. Платежи в погашении ипотечных кредитов.

В условиях кризиса имеются три основные стратегии привлечения банками финансовых ресурсов для ипотечного кредитования:

1) ориентация на «депозитные» источники кредитных ресурсов (депозиты населения и юридических лиц);

2) ориентация на «кредитные» источники (кредитные линии российских и иностранных кредитных организаций, средства институциональных инвесторов, целевые облигационные займы);

3) ориентация на «государственные» источники (целевые средства государства на ипотечное кредитование).

При этом, как правило, в условиях кризиса наиболее эффективными для поддержания и развития ипотечного кредитования могли бы оказаться «государственные» источники, но в условиях отсутствия эффективных ипотечных моделей, ужесточения требований АИЖК, стагнации на рынке недвижимости и других кризисных рисков предоставление «государственных» средств банкам оказывается неэффективным. Это объясняется тем, что предоставленные средства чаще всего не доходят до конечного потребителя, т.е. не попадают в реальную экономику, что и приводит к дальнейшему усилению кризиса.

Одним из выходов в сложившейся ситуации является попытка банков создать новые, «антикризисные» или «альтернативные» ипотечные модели, которые являются смесью американской и германской моделей ипотечного кредитования. Их сущность — в предварительном накоплении потенциальным заемщиком в течение нескольких лет первоначального взноса (или части кредита) с дальнейшим предоставлением обычного ипотечного кредита с пониженной ставкой. Однако, в данной модели велика вероятность риска для населения остаться просто «потенциальным» заемщиком и не приобрести себе жилье.

К настоящему времени опыт финансирования строительства жилья в регионах Российской Федерации насчитывает несколько разрозненных моделей, которые, пока не обладают унифицированными чертами и не образуют единой национальной системы жилищного финансирования, включая систему ипотечного кредитования. Кроме того, в отдельных регионах существуют параллельно несколько схем кредитования.

В настоящее время с целью антикризисного поддержания строительного комплекса государством предпринимаются попытки выкупа построенного жилья по ценам ниже рыночных с дальнейшей передачей жилья в социальный наем. Однако последствием таких мер будет отсутствие дальнейшего развития строительного комплекса, уменьшение ввода в эксплуатацию нового жилья, что приведет на этапе роста экономики (после кризиса) через 3-4 года к резкому дефициту жилья и стремительному росту цен по аналогии с рынком недвижимости 2005 — 2006 годов.

С целью дальнейшего развития ипотечного кредитования и строительного комплекса регионов следует рассмотреть модель ипотечного кредитования с субсидированием (далее антикризисная модель), в основе которой лежит финансирование строительства (или выкуп жилья), а также развитие вторичного рынка ипотечных кредитов за счет привлечения средств по антикризисным федеральным или региональным программам.

Финансирование строительства жилья (или выкуп) должны осуществляться в виде субвенций муниципалитетам, при этом размер субвенций на строительство вновь вводимого жилья для муниципалитета не должен быть ограничен.

Особенностью ипотечных жилищных кредитов в рамках предлагаемой модели является то, что местные (региональные) власти сами определяют размер кредита, проценты и срок погашения, в зависимости от местных условий и доходов населения, в соответствии с принимаемыми антикризисными программами ипотечного кредитования.

Возвращенные денежные средства по ипотечным кредитам должны оставаться в бюджете муниципалитета, что будет являться одним из источников его дохода и использоваться на дальнейшее развитие территории. Механизм антикризисной модели представлен на рис. 9.

Приобретение готового жилья 2

Рис. 9. Антикризисная модель системы ипотечного жилищного кредитования

Обозначения:

1.Предоставление субвенций на строительство жилья (выкуп) с использованием ипотечного кредитования. Размер субвенций определяется условиями антикризисных федеральных и муниципальных программ.

2.Муниципалитет выступает заказчиком жилья. Проведение аукционов, работа с застройщиками.

3.Организация работы с потенциальными заемщиками, в соответствии с принятыми программами ипотечного кредитования.

4.На основании проведенного андеррайтинга и согласия муниципалитета банк из средств субвенции предоставляет ипотечный кредит заемщику.

5.Оплата заемщиком стоимости жилья за счет ипотечного кредита, собственных средств, средств субсидий, помощи предприятий.

6.Переход права собственности на приобретенное жилье от продавца заемщику

7.Платежи по ипотечному кредиту.

8.Отчет муниципалитета по предоставленным субвенциям и возврат средств субвенций в случае нецелевого использования.

9.Продажа банком по поручению муниципалитета закладных и поступление платежей по ипотечным кредитам.

10.Выплата денежных средств в местный бюджет за продажу закладных или оплата ипотечными ценными бумагами.

11.Приобретение ипотечных ценных бумаг, в том числе и на льготных условиях, на сумму финансирования программы ипотечного жилищного кредитования.

. Финансирование ипотечного жилищного кредитования.

Особенностью данной модели является то, что ипотека по своим функциям выступает в роли антикризисной меры, так как обеспечивает приток денежных средств в строительный сектор экономики и увеличивает спрос на рынке недвижимости.

Процедура ипотечного жилищного кредитования в условиях антикризисной модели, указанной выше, может комбинироваться:

  • с финансированием, использующим безвозмездные жилищные субсидии;

  • с продажей старого жилья для приобретения нового;

  • с получением краткосрочного кредита для первоначального взноса при покупке новой квартиры под залог уже имеющегося жилья;

  • с другими методами дополнительного финансирования покупки жилья.

Использование антикризисной модели системы ипотечного кредитования позволит сохранить на рынке недвижимости строительные компании среднего и небольшого размера, а также в условиях кризиса увеличить спрос населения на рынке первичной жилой недвижимости.

Кроме того, действенным источником привлечения средств населения в жилищный сектор могло бы стать возрождение программ муниципальных жилищных облигаций, которые позволяют населению приобретать жилые метры, копить их и после приобретения необходимого количества — получать от муниципалитета квартиру. Муниципальные (региональные) жилищные облигации в условиях антикризисных программ могли бы стать одним из источников обеспечения работников бюджетной сферы доступным жильем.

Следует отметить, что наименее чувствительны к рискам социально значимые региональные (муниципальные) программы строительства жилья с использованием ипотечного жилищного кредитования, которые не преследуют коммерческих целей.

Таким образом, в условиях текущего кризиса решение жилищной проблемы в России, должно осуществляться за счет трех систем финансирования жилья:

1)системы ипотечного жилищного кредитования, основанной на рыночных принципах финансирования, в том числе и с использованием Банком России ипотечной ставки рефинансирования;

2)системы федеральных, региональных и муниципальных программ ипотечного жилищного кредитования с субсидированием приобретения жилья семьями со средними и низкими доходами, осуществляемым в рамках антикризисных программ;

3)системы социального жилья для малоимущих, включающей детские дома, общежития, дома престарелых, дома низкой комфортности и т. п.

При этом каждая из представленных систем финансирования жилья имеет свои особенности, свои риски и свои тенденции развития.

В настоящее время в России нет официального разделения граждан по типам заемщиков, градация идет лишь в плане нуждаемости для приобретения социального жилья. Отсутствие государственной политики интегрированного подхода к решению жилищной проблемы разных категорий заемщиков приводит к смешиванию различных стратегий и метанию в выборе зарубежных моделей системы ипотечного жилищного кредитования.

Подводя итог, необходимо отметить, что только сочетание различных источников и способов финансирования позволит вывести систему ипотечного кредитования общедоступный уровень, сделать ее сбалансированной, а потому менее рискованной, что обеспечит необходимые гарантии привлечения инвестиций в Россию.

Формирование рыночных отношений в России определяет необходимость создания новых моделей управления системой ипотечного кредитования с использованием современных организационно-экономических механизмов и маркетинговых инструментов применительно к текущим условиям. Наряду с происходящими экономическими процессами меняются цели, задачи и функции управления, информационные потребности субъектов ипотечного кредитования.

Заключение

В 2012 году исполнится 14 лет с момента принятия Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Принятие этого закона — несомненно, выдающееся событие в экономической жизни страны. Он стал отправной точкой для создания системы ипотечного кредитования, являющейся стратегическим институтом, который во всех странах с развитой рыночной экономикой играет исключительно важную роль в социально-экономической политике.

Кредитно-финансовый механизм, лежащий в основе ипотечного кредитования, обеспечивает привлечение масштабных инвестиций в реальный сектор экономики через строительство объектов недвижимости.

Она является единственной системой, в рамках которой граждане, обладающие стабильными доходами и определенными накоплениями, могут удовлетворить свою потребность в жилье.

Тем самым, ипотечное кредитование существенно влияет на становление социально и экономически активного слоя, являющегося основой современного демократического общества — среднего класса.

Институт ипотеки формирует систему ценностей, основанную на частной собственности, в которой чувство ответственности за свою судьбу и судьбу своей семьи становятся приоритетом каждого гражданина.

В силу макроэкономичности и социальной направленности институт ипотеки способствует установлению между государством и гражданами таких отношений, которые обеспечивают стабильность и эволюционный характер поступательного развития общества в целом, а также снижает уровень социальной напряженности.

В результате, все в большей степени проявляются новые тенденции в сознании населения — переход от философии сбережений, откладывания средств «на черный день» к философии жизни в кредит. В рамках ипотечного кредита граждане (заемщики) единовременно получают средства в счет своих 20-30-летних будущих доходов.

По-существу, ипотека трансформируется в инструмент не только экономического, но и политического управления общественными процессами, что наглядно иллюстрируется практикой экономически развитых стран. Более того, она свидетельствует о том, что именно те политические силы, которые оказывались в состоянии осознать и реализовать потенциал института ипотеки, занимают доминирующее положение в обществе.

За почти 14 лет, прошедших после принятия Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», созданы нормативная правовая база и региональная инфраструктура, обеспечивающие функционирование системы ипотечного кредитования. Во всех российских субъектах действуют ипотечные компании и сервисные агенты, совершены первые сделки по рефинансированию кредитных организаций, предоставляющих населению ипотечные кредиты.

Можно констатировать, что первый этап становления системы ипотечного кредитования, заключающийся в создании первичного рынка ипотечных кредитов, завершен.

Однако на пути дальнейшего увеличения количества выдаваемых населению ипотечных жилищных кредитов стоит ряд нерешенных проблем, главной из которых является формирование вторичного рынка закладных, что предусмотрено Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования (Постановление Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 № 28), определяющей стратегию развития института ипотеки в Российской Федерации.

Только при условии согласованного развития первичного и вторичного сегментов ипотечного рынка, возможно привлечение долгосрочных финансовых ресурсов для рефинансирования первичных ипотечных кредиторов.

Недооценка важности этой проблемы уже привела к трудностям многих региональных банков, и региональных ипотечных компаний активно участвующих в ипотечных программах, из-за отсутствия у них длинных пассивов.

Действительно, контрольные цифры по количеству выданных ипотечных кредитов, заложенные в приоритетном национальном проекте «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», подкрепленные действиями региональных властей, привели к необоснованно высокой динамике роста объемов ипотечного кредитования. В то же время сделки по секьюритизации обеспечили рефинансирование лишь чуть более 30 процентов выданных ипотечных кредитов.

Негативным следствием искусственного повышения доступности ипотечных кредитов стало ухудшение качества кредитных портфелей за счет снижения требований к андеррайтингу заемщиков и повышения LTV, что привело к существенному росту количества дефолтов заемщиков.

Рост цен, особенно в 2006 году, снизил доступность жилья даже для обладающего стабильными доходами достаточно узкого слоя населения (менее 20 процентов).

Снижение спроса на жилье, произошедшего в конце 2008 года, обусловило спад цен. Однако на сегодняшний день, цены на недвижимость остаются достаточно высокими и на фоне увеличения цен на недвижимость, доступность жилья продолжает снижаться. Об этом свидетельствует сокращение реально совершаемых сделок купли-продажи жилья на рынке.

В 2007-08 годах у девелоперов возникли проблемы с кредитованием строительства. Этот негативный фактор в сочетании с увеличившимися рисками нереализации построенного жилья, а также начатой радикальной реформой инвестиционно-строительной деятельности на основе Федерального Закона № 214-ФЗ и перехода на аукционную продажу земельных площадок под застройку, существенно снизили в 2008 году темпы ввода жилья (менее 3 процентов).

Все это не может не вызвать озабоченности профессиональных участников ипотечного рынка.

Следует подчеркнуть, что, несмотря на небольшие объемы выданных ипотечных кредитов, соответствующих всего лишь 1-2 процентам ВВП, российская ипотека в результате мирового финансового кризиса столкнулась с теми же проблемами, что и западные страны.

В этой связи, для развития системы жилищного ипотечного кредитования в России необходимо принимать во внимание многие факторы, в частности, следует понимать, что в основе системы ипотечного кредитования лежат тонкие финансовые механизмы. Нарушение принципов их функционирования в результате непрофессионального вмешательства регулирующих органов государства, либо их невмешательства (как это случилось в США), а также в вследствие чрезмерной либерализации кредитного сектора, приводит к самым серьезным негативным последствиям.

Заложенный в институте ипотеки потенциал по мере его развития оказывает существенное воздействие на состояние всей национальной финансовой системы, ее банковского сектора, рынка ценных бумаг, рынка страховых услуг и пенсионной системы.

В развитии ипотечного кредитования роль государства заключается в проявлении должного внимания к вопросам регулировании отношений между профессиональными участниками рынка в части, напрямую влияющей на устойчивость финансовой системы. При этом важно учитывать, что излишняя зарегулированность отношений будет тормозить развитие рынка ипотечного кредитования. В этих условиях государство должно максимально способствовать развитию механизмов саморегулирования ипотечного рынка. Стандарты и правила саморегулирующих организаций, объединяющих профессиональных участников рынка, направлены на повышение их ответственности.

Именно в сочетании государственного регулирования и согласованного с ним саморегулирования ипотечного рынка — путь к его стабильному развитию.

Увеличение объемов ипотечного кредитования существенно зависит от транспарентности всех отношений и процедур в рамках системы ипотечного кредитования для инвесторов, обеспечивающих рефинансирование первичных ипотечных кредиторов.

Именно инвесторы определяют все основные правила игры на ипотечном рынке.

Рынок ипотечного кредитования тесно связан с рынком недвижимости. Поэтому при увеличении объемов ипотеки необходимо внимательно отслеживать ситуацию в инвестиционно-строительной деятельности, тенденции и формирующие их факторы в плане динамики объемов строительства объектов недвижимости, продаж и цен на рынке.

Развитое ипотечное жилищное кредитование обеспечивает доступность жилья только для тех семей, которые имеют накопления и стабильные доходы, достаточные для оплаты месячных платежей по ипотечным кредитам.

Поскольку при существующих доходах, и уровне цен на жилье не более 15 процентов российских семей в состоянии приобретать жилье в кредит (при этом лишь 3-4 процента из них могут рассчитывать на приобретение полноценной новой квартиры), система ипотечного жилищного кредитования не может служить основным инструментом повышения доступности жилья для граждан России.

Простой расчет, основанный на данных Росстата, показывает, что 3-4 процента российских семей, с доходами на каждого члена семьи свыше 25 000 рублей в месяц, могут приобрести квартиры по социальным нормам жилья и выше при ипотечном кредите сроком на 20 лет.

Для остальных граждан ипотечное жилищное кредитование недоступно.

Лишь по мере роста доходов российских семей и снижения цен на жилье, система ипотечного жилищного кредитования сможет занять то доминирующее положение, какое она занимает в большинстве экономически развитых стран.

Также с точки зрения эффективности функционирования системы ипотечного кредитования бюджетные средства предпочтительно использовать на покрытие части первоначального взноса отдельных категорий заемщиков, нуждающихся в поддержке со стороны государства.

Наиболее эффективным, как с точки зрения государственных и муниципальных финансов, так и системы ипотечного кредитования, является продажа жилья в кредит по регулируемым (более низким) ценам. При этом снижение продажных цен достигается за счет безвозмездного инвестирования бюджетных средств на цели приобретения земельных площадок под застройку и создания соответствующей инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры.

Такие кредиты могут без потери качества включаться в соответствующие пулы кредитов с последующей секьюритизацией.

Другим эффективным, с точки зрения бюджетных вложений, способом повышения доступности ипотечных кредитов является создание частно-государственной системы ипотечного страхования, направленной на повышение качества кредитных продуктов путем снижения кредитных рисков для первичных ипотечных кредиторов.

В любом случае использование такого рода государственной поддержки должно носить исключительно адресный характер в пределах социальных норм жилья и выделяться в отдельные социальные жилищные программы (социальная ипотека).

По мнению АСР и НАУИР, основными направлениями государственной поддержки должны стать меры по нормативному правовому обеспечению развития ипотечного сегмента российского фондового рынка, использованию инвестиционного потенциала российской пенсионной системы, ломбардного списка Банка России и т.д.

Отдельного рассмотрения заслуживает государственная поддержка ипотечного кредитования через АИЖК.

Используя бюджетные вложения, АИЖК на первом этапе своего существования послужило «стартером» первичного ипотечного рынка, обеспечив высокую динамику его развития. Более того, можно констатировать, что без стимулирующей роли Агентства становление этого рынка было бы практически невозможно.

Однако в соответствии с государственной Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования, АИЖК является оператором вторичного ипотечного рынка и должно обеспечить функционирование рыночных механизмов рефинансирования (секьюритизации).

В этой связи главной задачей Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, должно стать формирование эффективно функционирующего рынка ипотечных ценных бумаг, как важнейшего фактора увеличения объемов ипотечных жилищных кредитов и, тем самым, повышения доступности жилья для российских граждан.

Важную роль в повышении доступности ипотечных кредитов может сыграть Центральный Банк. При создании Банком России определенных условий, ставки по ипотечным кредитам могли бы значительно снизиться. К числу таких условий относятся, в частности, изменение критериев оценки обеспеченности ипотечных кредитов, изменение их классификации по группам риска, снижение размера резервирования под ипотечные кредиты, уменьшение норм отчислений в фонд обязательных резервов по накопительным ипотечным депозитам и т. п.

В создавшихся условиях инновацией на банковском рынке могло бы стать введение Банком России ипотечной ставки рефинансирования, которая будет значительно ниже существующей ставки рефинансирования.

Подводя итог, необходимо отметить, что несмотря на трудности которые испытывала и испытывает современная российская экономика, будущее у ипотеки, безусловно, есть, ведь дефицит жилья в нашей стране поистине колоссален. Только преодоление кризиса всеобщими усилиями откроет новые горизонты для развития ипотечного кредитования. В современных условиях политика государства должна быть направлена на снижение уровня инфляции и повышение доходов населения. И только благодаря этому жилищное ипотечное кредитование в России станет более доступным и количество новоселий существенно увеличится.

Список используемой литературы

[Электронный ресурс]//URL: https://ex-zaim.ru/diplomnaya/osobennosti-ipotechnogo-kreditovaniya-v-rossii/

1. Конституция Российской Федерации.

. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11. 1994 №51-ФЗ.

. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 №117-ФЗ (с изм. от 26.11.2008 № 146-ФЗ).

.Федеральный закон РФ от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. от 30.12.2008 № 306-ФЗ).

. Федеральный закон РФ от 11.11.2003 №152 «Об ипотечных ценных бумагах»

( с изм. от 27.07.2006 №141-ФЗ).

. . Федеральный закон РФ от 30.12.2004 №215 «О жилищных накопительных кооперативах» (редакция от 23.07.2008).

. Федеральный закон РФ от 25.09.1992 №2872-1 » О залоге» (редакция от 30.12.2008).

. Федеральный закон РФ от 22.12.2006 №256 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (редакция от 25.12.2008).

9. Федеральный закон РФ от 29.12.2004 № 188 » Жилищный кодекс Российской Федерации» (редакция от 23.07.2008).

. Федеральный закон от 30.12.2004 № 218 «О кредитных историях» (редакция от 24.07.2007).

.Федеральный закон от 26.10.2002 №127 «О несостоятельности (банкротстве)» (редакция от 30.12.2008).

. Постановление Правительства РФ от 26.08.1996 №1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию».

. Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 №28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» (с изм. от 8 мая 2002 г.).

. Постановление Правительства РФ от 17.09.2001 г. № 675 «О Федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 годы» (редакция от 14.02.2009).

. Письмо ЦБ от 10.02.2009 № 21-Т » О реализации Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»

. Приказ № 303 «О средней рыночной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья по субъектам Российской Федерации на первый квартал 2009 года» (редакция от 26.12.2008).

. Стандарт реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов)

для отдельных категорий заемщиков. 2009г.

18. Программа антикризисных мер Правительства России на 2009 год в области жилищного строительства и ЖКХ. 2009г.

19. Воскресенский А. Дисконт с продолжением.// Деньги. 2009г. №10 (717) — С.74-77.

20. Зак В.В. Пул ипотечных кредитов как совокупность встроенных опционов. // Финансы. 2008г. № 12 -С.57-59.

21. Замарев.Б., Киюцевская А., Назарова А., Суханов Е. Россия и мировой кризис. Экономические итоги 2008 года: конец «тучных» лет. //Вопросы экономики. 2009г. №3.

. Кашин В.А. Мировой финансовый кризис: причины и последствия.// Финансы. 2009г. №1-С.14-19.

. Кочева О. Рецепты второй свежести.// Деньги. 2009г. №7 (714) — С.58.

24. Логинов М.П. Антикризисное управление ипотечным кредитованием.//Деньги и кредит. 2009г. №3- С.24-29.

. Мазунин А., Пашутинская Е. Ипотека пробивает брешь в капитале банков.// Коммерсантъ. 2009г. № 34(4089).

. Пашутинская Е., Дементьева С. Цены плавно идут ко дну.//Коммерсантъ. 2009г. №48(4103).

. Шевчук Д.А. Ипотека: просто о сложном. // ГроссМедиа // РОСБУХ — 2008г. 28. www.rost.ru- официальный сайт Совета при Президенте России по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике.

30.www.rusipoteka.ru — аналитический портал по вопросам ипотечного кредитования и секьюритизации.

.www.ipocredit.ru -специализированный портал по проблемам ипотечного кредитования.

.www.rumac.net — официальный сайт ОАО «Русской ипотечной акцептной компании».

. www.kommersant.ru — электронная версия журнала «Коммерсантъ»

. www.ipoteka-portal.ru — информационно- аналитический портал «Ипотека в России».

. www.ipohelp.ru — сайт ипотечного кредитования.

. www.ipoteka-inform.ru — сайт новостей ипотечного кредитования.

. www.metrinfo.ru — сайт журнала о недвижимости.

.www.irn.ru — аналитический портал.

. www.investgid.ru — портал о финансах

. www. bankir.ru — банковский портал

. www.rbk.ru — финансово — экономический портал