Ипотечно-инвестиционный анализ. Техника Эллвуда

При оценке недвижимости применяются различные подходы в оценке. Одним из наиболее распространенных является – доходный подход, который представляет с собой совокупность различных методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов. Одной из особенностей доходного подхода является ипотечно-инвестиционный анализ, который является моделью данного подхода.

Актуальность темы заключается в том, что ипотечно-инвестиционный анализ играет существенную роль в наше время, так как данная техника часто применяется на практике. Дело в том, что практически все сделки по покупке недвижимости совершаются с привлечением ипотечных кредитов, или кредитов под залог недвижимости. Чаще всего объекты недвижимости существенно превышают размер собственного капитала клиента. В подобных случаях клиент прибегает к использованию заемного капитала. С учетом подобной ситуации, а также в рамках доходного подхода целесообразно использовать ипотечно-инвестиционный анализ.

Выполнение курсовой работы преследует следующие цели:

  1. Раскрыть сущность ипотечно-инвестиционного анализа;
  2. Выявить достоинства и недостатки ипотечно-инвестиционного анализа;
  3. Раскрыть сущность техники Эллвуда;
  4. Показать эффективность использования данной техники на примере.

Задачами курсовой работы являются:

  • изучение основной темы, включающую ипотечно-инвестиционный анализ и технику Эллвуда;
  • анализ основных концепций по изучаемой проблеме; уточнение основных понятий по изучаемой проблеме;
  • определение объекта и предмета исследования;
  • резюмирование предварительно полученных выводов в целях дальнейшей их разработки.

1. Понятие ипотечно- инвестиционного анализа.

1.1 Сущность ипотечно- инвестиционного анализа. Подходы к его проведению.

Ипотечно-инвестиционные модели позволяют определить настоящую стоимость собственности, базируясь на соотношении собственного и заемного капитала. Ипотечно-инвестиционный анализ — это анализ структуры капитала, он является аналитическим инструментом, который предельно облегчает сам процесс оценки. Теоретически доказано, что заемный капитал играет главную роль при определении стоимости недвижимости.

Большинство инвестиционных сделок с недвижимостью совершаются с помощью привлечения ипотечных кредитов. При использовании ипотечного кредитования, инвесторы получают финансовый левередж. Он способствует:

49 стр., 24292 слов

Инвестиции. Инвестиционный капитал

... в России, соответственно российских - за рубежом. Анализ сотрудничества, роль иностранных инвесторов в приватизации российских предприятий. Глава . Инвестиции. Инвестиционный капитал. Сущность и формы инвестиций. Инвестиции - это ...

  • увеличению текущей отдачи;
  • извлечению большей выгоды из прироста стоимости собственности;
  • обеспечению большей диверсифицированности активов;
  • увеличению вычетов на выплату процентов;
  • начислению износа в целях налогообложения.

Кредиторы получают гарантированную сумму дохода, а также обеспечение кредита. При нарушении обязательств по задолженности, ипотечные кредиторы имеют право на требование операционного дохода заемщика и его активов. Ипотечно-инвестиционный анализ представляет с собой технику остатка. Инвесторы собственного капитала оплачивают остаток первоначальных затрат.

При текущем использовании или после перепродажи объекта инвесторы имеют право на получение остатка чистого операционного дохода и цены перепродажи только тогда, когда будут произведены все выплаты по кредитам.

Ипотечно-инвестиционный анализ представляет с собой определение стоимости объекта как суммы стоимостей собственного и заемного капитала. При этом имеет значение мнение инвестора, связанное с тем, что он оплачивает стоимость капитала, а не стоимость самой недвижимости. Кредит является средством для увеличения инвестируемых средств и считается необходимым для завершения сделки. Стоимость собственного капитала рассчитывается путем дисконтирования денежных потоков, которые поступают к инвестору от регулярного дохода и от реверсии. А дисконтирование платежей по обслуживанию долга рассчитывает стоимость заемного капитала.

Нормы дисконтирования и характеристики денежных потоков непосредственно влияют на определение текущей стоимости собственности. Это значит, что текущая стоимость напрямую зависит от срока проекта, соотношения собственного и заемного капитала, экономических характеристик собственности и соответствующих норм дисконтирования.

В ипотечно-инвестиционном анализе существует два подхода к его проведению:

  1. Традиционный — традиционная модель ипотечно-инвестиционного анализа основана на положении о том, что общая стоимость собственности равна сумме настоящей стоимости интереса собственного капитала и настоящей стоимости интереса заемного капитала. Стоимость собственного интереса рассчитывается с помощью дисконтирования денежного потока до уплаты налогов. В рамках этого расчета в качестве нормы дисконта используется норма отдачи собственного капитала, которая определяется как среднерыночное значение.
  2. Модели ипотечно-инвестиционного анализа основанные на капитализации дохода в рамках использования собственности. Наиболее распространенным подходом ипотечно-инвестиционного анализа данной группы является определение общего коэффициента капитализации с помощью формулы Эллвуда. Помимо техники Эллвуда в данном подходе используются метод инвестиционной группы и метод прямой капитализации.

Метод капитализации переводит годовой доход в стоимость собственности с помощью деления годового дохода на соответствующую норму дохода; в другом случае годовой доход умножается на соответствующий коэффициент дохода.

Для определения общего коэффициента капитализации в рамках ипотечно-инвестиционного анализа используют:

  • Ипотечно-инвестиционная техника Эллвуда;
  • Метод инвестиционной группы;
  • Метод прямой капитализации.

1.2. Ипотечно-инвестиционная техника Эллвуда

12 стр., 5566 слов

Ипотечно-инвестиционный анализ и виды кредитов

... Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа - это метод оценки стоимости собственности, в основу которого положено определение общей суммы выкупного капитала, включающей ипотечные кредиты и инвестиции в собственный капитал. В соответствие с ...

Техника Эллвуда — является одним из подходов к проведению ипотечно-инвестиционного анализа. При расчете общего коэффициента капитализации данный подход позволяет получить тот же результат, что и традиционная техника с учетом тех же допущений. Особенностью данной техники является краткая формула расчета при заданном коэффициенте ипотечной задолженности и процентном изменении стоимости объекта. Эта же формула может быть применена при имеющихся — основной суммы ипотеки и оценочной цены перепродажи. Техника Эллвуда может быть использована в случае получения нового финансирования, а также при принятии покупателем уже существующей задолженности.

Техника Эллвуда требует использования тех же допущений, что и традиционная ипотечно-инвестиционная техника, и таким же образом определяется этими допущениями. Последние включают определенные условия финансирования, цену перепродажи или оценочное изменение стоимости, а также прогнозный период. Эти допущения важны для оценки стоимости. В технике Эллвуда С-фактор является важнейшим. Он представляет с собой результат синтеза других переменных.

Техника Эллвуда дает мощный быстрореализуемый инструмент ипотечно-инвестиционного анализа. Пользователи должны быть внимательны при анализе положенных в ее основу допущений, поскольку оценка стоимости полностью определяется последними.

Особенностью техники Эллвуда является то, что она предлагает краткую ипотечно-инвестиционную формулу при известном коэффициенте ипотечной задолженности и оцененном процентном изменении стоимости собственности за прогнозный период. Традиционная техника более корректна в случаях при заданных — суммы кредита и цены перепродажи. Технику Эллвуда чаще используют, когда известны коэффициенты.

Для определения коэффициента капитализации используют следующую формулу (1) Эллвуда:

, (1)

где k — общая ставка дохода для капитализации чистого операционного дохода в стоимость при заданном ожидаемом изменении стоимости за прогнозный период;

  • Y — ставка отдачи на собственный капитал;
  • m — коэффициент ипотечной задолженности (доля кредита в общей стоимости собственности);
  • C — ипотечный коэффициент Эллвуда;

d — изменение стоимости собственности за прогнозный период:

  • + dep — снижение стоимости, увеличивает коэффициент капитализации;
  • app — увеличение стоимости, уменьшает коэффициент капитализации;
  • (SFF;Y) — фактор фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал для прогнозного периода;
  • Δ — изменение дохода;
  • J — коэффициент стабилизации дохода.

Коэффициент J всегда положителен, поэтому при положительном изменении дохода общий коэффициент капитализации будет скорректирован вниз. При постоянном доходе знаменатель общей формулы будет равен 1, тогда общий коэффициент капитализации будет равен (2):

  • R = Y — m * C — d * (SFF;Y), (2)

Ипотечный коэффициент Эллвуда представлен следующей формулой:

  • C = Y + P * (SFF;Y) — f , (3)

где C — ипотечный коэффициент Эллвуда;

  • Y — ставка отдачи на собственный капитал;
  • P — часть текущего остатка кредита, которая будет выплачена за прогнозный период;
  • (SFF;Y) — фактор фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал за прогнозный период;
  • f — ежегодная ипотечная постоянная, рассчитанная на основе ежегодных выплат и текущего (не первоначального) остатка долга.

Часть текущего остатка кредита, выплаченная за прогнозный период является процентом выплаты кредита. Он определяется как отношение коэффициента фонда возмещения для всего срока кредита к коэффициенту фонда возмещения за расчетный период (4):

23 стр., 11102 слов

Сущность и функции кредита на примере ООО КБ «Русский кредит»

... кредита; рассмотреть принципы кредитования; отразить на конкретном примере порядок организации кредитования банковских заемщиков; выявить проблемы и предложить пути совершенствования кредитования в коммерческом банке «Русский кредит». Предметом исследования в данной работе ... банкнотами), являющимися долговыми обязательствами государства и знаками стоимости золота (население, получившее их в виде ...

, (4)

где P — процент выплаты кредита;

  • i — ставка процента по кредиту;
  • t — полный срок амортизации кредита;
  • T — период владения собственностью.

Фактор фонда возмещения рассчитывается по формуле (5):

, (5)

где Y — ставка отдачи на собственный капитал;

  • T — период владения собственностью.

Ежегодная ипотечная постоянная может быть рассчитана на аннуитетной основе, как взнос на амортизацию единицы (6):

, (6)

где f — ежегодная ипотечная постоянная;

  • i — ставка процента по кредиту в год;
  • t — полный срок амортизации кредита.

Техника Эллвуда используется как в случае получения нового финансирования, так и при принятии покупателем уже существующей задолженности.