Ипотечное кредитование физических лиц

Курсовая работа

Приобретение собственного жилья — первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.

Исходя из этого, реализация конституционных прав граждан на достойное жилище рассматривается как важнейшая социально-политическая и экономическая проблема. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависят общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

До перехода на рыночные отношения основными источниками пополнения жилого фонда страны являлись государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, кооперативное и индивидуальное строительство играло вспомогательную роль. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира.

При остром недостатке источников финансирования жилищного строительства потребность в жилье возрастает. В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит, обеспеченный залогом товарно-материальных ценностей. Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья.

Не смотря на это, ипотечное кредитование неспособно решить проблему фундаментальной неразвитости рынков жилья.Таким образом, учитывая многогранность проблемы, актуальность изучения проблем связанных с функционированием рынка ипотечных кредитов в нашей стране на сегодня сложно переоценить.

К числу авторов, внёсших весомый вклад в исследование теоретических вопросов ипотечного жилищного кредитования, следует отнести Лаврушина О.И., Белоглазову Г.Н., Поморину М.А., Ольхову Р.Г., Разумову И.А., Косарёву Н.Б., Афонину А.В., Филину Ф.Н., Варламову Т.П., Толмачёва И.А., Сутягина А.В., Трубину А.П., Литвинову С.А., Солодилову М.Н., Продченко И.А., Ганьшину С.И., Кургузкина А.Д. и других.

10 стр., 4519 слов

Экономические потребности и ресурсы. Проблемы их изменения и ...

... обусловлена изучением проблемы экономической теории: материальные потребности общества безграничны и неудовлетворимы, а экономические ресурсы ограниченны и редки. Целью работы является исследование теоретических и практических основ правильного распределения и использования ресурсов для максимального удовлетворения потребностей. В соответствии ...

Цель курсовой работы заключается в рассмотрении системы ипотечного кредитования в Российской Федерации, в частности на примере кредитования ПАО «Сбербанка России» и предложении путей её совершенствования.

В рамках поставленной цели сформулированы следующие задачи:

  • установить сущность и особенности ипотечного кредитования;
  • рассматривать технологии выдачи ипотечного кредита физическим лицам;
  • изучать литературу и нормативное обеспечение по данной теме;
  • оценить современное состояние рынка ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации;
  • проанализировать ипотечное кредитование ПАО «Сбербанка России»;
  • выявить основные направления совершенствования ипотечного кредитования в России.

Объектом исследования в курсовой работе является рынок ипотечного кредитования в России, а предметом исследования — отношения, возникающие между кредитором и заемщиком в процессе ипотечного кредитования.

Аналитической базой обоснования концептуальных положений в курсовой работе, обеспечения достоверности содержащихся в нем выводов и предложений явились статистические данные Федеральной службы государственной статистики РФ, Сбербанка России, информационные сайты, эмпирические данные, материалы периодических изданий. Информационной базой послужили труды отечественных и зарубежных учёных-экономистов, статистические материалы и данные государственных органов Российской Федерации.

Объем и структура данной курсовой работы: состоит из введения, двух глав, заключения, библиографического списка.

Во введении обоснована актуальность темы, оценена степень её разработанности, сформулированы цели и задачи, определены предмет и объект данной курсовой работы.

В первой главе исследуется: экономическая сущность ипотечного кредита, его особенности, технология выдачи ипотечного кредита и нормативно-правовая база ипотечного рынка.

Во второй главе оценивается современное состояние рынка РФ, анализируется ипотечное кредитование ПАО «Сбербанка России», изучается стратегия развития ипотечного кредитования Российской Федерации.

В заключении обобщены результаты исследования, имеющие теоретическое и практическое значение.

В Средние века данный термин вошёл в европейское законодательство, тогда же он стал известен и в России. В XVIII-XIX веках при правлении Екатерины II и в дальнейшем при Александре II ипотечное жилищное кредитование получило наиболее активное свое развитие. Как только в Российской Империи появилась частная собственность на землю, долгосрочный кредит на ее покупку стал просто необходим. С момента, когда крепостное право отменили, ипотека сделала резкий эволюционный рывок, поскольку получившим свободу в 1861 г. крестьянам понадобились ссуды для покупки земель. Как следствие, более 20 миллионов свободных человек смогли воспользоваться займом в объеме 80% от стоимости земли сроком на 49 лет под 6% годовых. Конец XIX века оказался воистину золотым для долгосрочного кредитования, а в России сложилась надежная ипотечная система.

Однако после Октябрьской революции 1917 г. ипотека как форма залога была исключена из финансово-экономической системы страны.

21 стр., 10179 слов

Развитие рынка ипотечного кредитования в Республике Беларусь

... недвижимости. Под объектом залога при ипотечном кредитовании ... в дореволюционной России, где ... инвесторов, формирование рынка ипотечных кредитов и ... недвижимости, - в ГК и иных законодательных актах (законах РБ, ... жилье служит в качестве обеспечения займа (залога). В случае неуплаты займа собственность изымается банком и продается, чтобы полностью рас­платиться за кредит. Ставка процента по ипотечному ...

Историческое возрождение российской ипотеки произошло более 70 лет спустя — в 90-х годах XX века. Термин «ипотека» впервые упоминается в тексте ФЗ РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г. № 2872 — 1, раздел II глава 2 которого, отведены залогу предприятия, строения, здания, сооружения и других объектов, напрямую связанных с землей, то есть ипотеке [27,с.52].

Целое десятилетие было представлено катастрофически низким уровнем доступности жилья, ограниченностью числа субъектов ИЖК, и, соответственно, минимальным числом заемщиков. Усугубляло проблему недостаточное финансирование госбюджетом строительной индустрии, высокие темпы инфляции, отрицательные реальные процентные ставки, низкие доходы населения.

Поскольку формирование законодательных актов для фактически нового государства только началось, у игроков ипотечного рынка возникали существенные проблемы из-за высоких кредитных рисков, например в области наложения взыскания на имущество.

До 1995 г. ипотечных кредиторов в стране насчитывались единицы, поэтому существовало слишком мало кредитных продуктов наряду с высокими процентными ставками

К 1998 г. экономика России показала некоторую стабильность, поэтому долгосрочное кредитование стало перспективнее выглядеть для банков, и объем ипотечного кредитования расширился. На фоне социально-экономического подъема стал меняться и сектор недвижимости, поэтому был принят соответствующий закон. Одним из первых постановлений 2000 г. Правительство РФ одобрило систему развития ИЖК, согласно федеральной целевой программе «Свой дом». Согласно концепции ИЖК осуществляется на срок от 3 и более лет, с суммой, не превышающей 70% рыночной стоимости покупаемого жилья, которое становится предметом залога, отчасти повысила доступность ипотеки и подтолкнула к последующей эволюции ИЖК в России.

Ипотека несет в совеем содержании две составляющие — экономическую и правовую.

В экономическом отношении ипотека — это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически и коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов[23].

В правовом отношении ипотека — залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита, когда имущество остается в руках должника.

Ипотечный кредит — это кредит (заем), предоставленный для приобретения недвижимости под залог данной недвижимости в качестве обеспечения обязательства. Права требования по кредиту могут удостоверяться и передаваться через закладную — именную ценную бумагу вексельного типа.

Рассматривая ипотеку как экономическую категорию, необходимо подчеркнуть, что она состоит из трех слагаемых и одновременно выражает:

  • отношения собственности;
  • кредитные отношения;
  • финансовые отношения.

Отношения собственности выражаются в передаче титула и собственности, но не права на владение, до момента окончания платежей по долгу или на реализацию обязательств в случае отказа от платежа. Ипотека стимулирует оборот и перераспределение недвижимого имущества, обеспечивая реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы отчуждения в данных конкретных случаях нецелесообразны.

Кредитные отношения выражаются в предоставлении ипотечных кредитов под залог недвижимого имущества. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства. При этом особенности ипотечных кредитов заключаются в следующем:

1. Обязательность обеспечения залогом.

2. Долгосрочный характер ипотечного кредита

3. Целевой характер.

4. Заложенное имущество на период действия ипотеки остается, как правило, у должника;

5. Ипотечный кредит является относительно низкорисковой банковской операцией.

6. Заложено может быть только то имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

7. Развитие ипотечного кредитования предполагает наличие рынка недвижимости и развитого института ее оценки;

8. Ипотечное кредитование осуществляют, как правило, специализированные ипотечные банки.

Финансовые отношения выражаются в рефинансировании ипотечных кредитов, включая также и закладную, удостоверяющую право залогодержателя на недвижимое имущество и являющуюся ценной бумагой со всеми присущими ей признаками — обособленность имущественных прав, документарность и обращаемость. Финансовые отношения на базе ценной бумаги создают многоуровневый фиктивный капитал, так при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных закладных, производных ипотечных ценных бумаг происходит увеличение оборотных средств ни величину фиктивного капитала.

Система ипотечного жилищного кредитования — это система отношений по поводу формирования первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов и взаимоотношений с рынками недвижимости, страхования и ипотечных ценных бумаг, возникающих при активном взаимодействии субъектов, действующих на рынке ипотечных кредитов.

Система ипотечного жилищного кредитования должна состоят из следующих сегментов[14]:

  • рынок недвижимости, обладающий необходимыми характеристиками для участия в ипотечном кредитовании;
  • первичный рынок ипотечных кредитов, охватывающий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа исполнения предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество;
  • вторичный рынок ипотечных кредитов, обеспечивающий передачу прав по закладным и ипотечным кредитам (продажа уже выданных ипотечных кредитов), а также реинвестирование уже выданных ипотечных кредитов.

Вторичный рынок является связующим звеном между кредиторами на первичном ипотечном рынке и инвесторами на рынке ипотечных ценных бумаг, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки в ипотечные кредиты;

  • рынок ипотечных ценных бумаг, обеспечивающий трансформацию персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные бумаги (облигации), и размещение их среди долгосрочных инвесторов. Другими словами на рынке ипотечных ценных бумаг происходит приобретение, накопление и размещение физическими и юридическими лицами ипотечных ценных бумаг, предлагаемых посредниками, в целях получения дохода по ним;
  • страховой рынок, обеспечивающий страхование рисков в системе ипотечного жилищного кредитования.

Эволюция развития кредитования показала, что наиболее эффективно интересы кредитора могут быть защищены посредством использования залога недвижимости, поскольку:

  • недвижимость сравнительно мало подвержена риску гибели или внезапного исчезновения;
  • стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту;
  • высокая стоимость недвижимости и риск её потери являются мощным стимулом, побуждающим должника к точному и своевременному исполнению своих обязательств перед кредитором.

Участниками ипотечного кредитного правоотношения являются банки, заемщики, строительные, страховые компании, государство и т.д. (табл.1.1).

Взаимодействие вышеперечисленных субъектов способствует перераспределению и вливанию денежных ресурсов в реальный сектор экономики.

Таблица 1.1

Участники ипотечного кредитного правоотношения

Наименование

Определение

1

2

Заемщик

физическое лицо, которое заключает кредитные договоры с банками (кредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита денежные средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения таких договоров является ипотека приобретаемого жилья. Максимальный размер кредита для каждого заемщика определяется на основании оценки его платежеспособности и предоставленного обеспечения возврата кредита, а также с учетом его благонадежности и остатка задолженности по ранее полученным кредитам;

Кредитор

основными кредиторами, безусловно, являются банки, которые могут быть специализированным (ипотечными) или универсальными. В качестве кредиторов могут выступать также иные юридические лица, предоставляющие гражданам целевые долгосрочные займы для приобретения жилья;

Продавцы жилья

физические и юридические лица, продающие недвижимость, находящуюся в их собственности либо принадлежащую другим физическим или юридическим лицам и продающиеся по их поручению, в т.ч. строительные организации;

Банк

кредитная организация, которая имеет исключительное право осуществлять в совокупности следующие банковские операции: привлечение во вклады денежные средства физических и юридических лиц, размещение указанных средств от своего имени и за свой счет на условиях платности, возвратности, срочности, открытие и ведение счетов физических и юридических лиц

Кредитная организация

юридическое лицо, которое для извлечения прибыли как основной цели своей деятельности на основании специального разрешения (лицензии) ЦБ РФ имеет право осуществлять банковские операции, предусмотренные ФЗ «О банках и банковской деятельности». Кредитная организация образуется на основе любой формы собственности как хозяйственное общество.

Операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ИЖК)

специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты. Операторы вторичного рынка, помимо рефинансирования кредиторов, выпускают эмиссионные ипотечные ценные бумаги, привлекают средства инвесторов в сферу жилищного кредитования, оказывают кредиторам содействие во внедрении рациональной политики ипотечного кредитования.

Органы гос. регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Органы, которые регистрируют сделки купли-продажи жилых помещений, оформляют переход права собственности к новому собственнику, регистрируют договоры об ипотеке и права ипотеки, хранят и предоставляют информацию по правам собственности и обременении ипотекой жилых помещений;

осуществляют страхование заложенного жилья, личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

Оценщики

юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки недвижимости, деятельность которых регулируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Риэлтерская компания

профессиональный посредник на рынке недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для предоставления в банк.

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам.

1. По объекту недвижимости:

  • земельные участки;
  • предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
  • жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
  • дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
  • объекты незавершенного строительства.

2. По целям кредитования:

  • приобретение готового жилья;
  • строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций.

3. По виду кредитора:

  • банковские;
  • небанковские.

4. По способу рефинансирования.

Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов

5. По срокам кредитования.

В ряде стран классификация кредитов различается по срокам

6. По способу амортизации долга:

  • постоянный ипотечный кредит;
  • кредит с переменными выплатами;
  • кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.

7. По виду процентной ставки:

  • кредит с фиксированной процентной ставкой;
  • кредит с переменной процентной ставкой.

8. По возможности досрочного погашения:

  • с правом досрочного погашения;
  • без права досрочного погашения;
  • с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

9. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа).

Сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного имущества.

Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:

  • обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);
  • субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.

Одним из видов кредитования населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование [19].

Долгосрочный ипотечный жилищный кредит — это кредит, предоставленный на срок 3 года и более соответственно банком (кредитной организацией) или юридическим лицом (не кредитной организацией) физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства [19].

Предметом ипотеки может быть жилой дом, квартира.

Долгосрочный ипотечный жилищный кредит выдается на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за использованием кредитных средств [8].

И так ипотечный жилищный кредит — это важнейшая экономическая и социальная составляющая, способствующая формированию элементов современного образа жизни людей. В узком смысле слова ипотека представляет собой залог недвижимого имущества. В широком же смысле — это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остаётся в собственности последнего, а кредитор в случае невыполнения должником своего обязательства приобретает право на получение удовлетворения за счёт реализации данного имущества.

1.2 Технология выдачи ипотечного кредита физическим лицам

Процедура предоставления ипотечного кредита (на покупку жилья) обычно включает несколько этапов:

1. Предварительное собеседование

2. Разъяснение клиенту основных условий кредитования (срок, процент, схема погашения, залог, требования к клиенту);

3. Предоставление клиенту списка документов для получения ипотечного кредита:

  • Копия паспорта заемщика;
  • Копия документа, являющегося основанием для регистрации постоянного места жительства (документы о собственности на квартиру или дом, ордер на заселение жилой площади);
  • Документы, подтверждающие семейное положение заемщика (свидетельства о браке, рождении детей, разводе и т.д.);
  • Паспортные данные всех совершеннолетних членов семьи заемщика;
  • Выписка из домовой книги по месту постоянной регистрации заемщика;
  • Копия финансово-лицевого счета жилого помещения, где зарегистрирован заемщик;
  • Военный билет;
  • Копия трудовой книжки;
  • Справка с места работы о размере дохода за предыдущий и текущий год;
  • Документы, подтверждающие наличие счетов в банках;
  • Документы, подтверждающие наличие в собственности ценных бумаг (выписки из реестров акционеров);
  • Документы, подтверждающие наличие в собственности дорогостоящего имущества;
  • Документы по покупаемой квартире (предоставляются после положительного решения кредитного отдела банка);
  • Иные документы, дополнительно запрашиваемые банком.

Сбор и проверка информации о клиенте

Проверка трудоустройства клиента;

  • Подтверждение текущих доходов и расходов потенциального заемщика;
  • Проверка клиента службой экономической безопасности банка.

Принятие решения о возможности предоставления кредита основывается на анализе финансовых возможностей заемщика. Каждый банк предъявляет собственные требования к вам, как к заёмщику по ипотеке. Их можно свести к следующим параметрам:

  • Наличие российского гражданства. Лишь небольшое число отечественных банков предлагают ипотеку для иностранцев.

– Возраст. Большинство банков выдают кредиты на покупку недвижимости начиная с 21 года. Это связано с тем, что как минимум с этого возраста человек может иметь стабильную работу. Предельный возраст заёмщика ограничивается его выходом на пенсию, но при условии, что к этому моменту кредит должен быть полностью возвращен.

  • Регистрация в регионе. Для кредиторов важно, чтобы регистрация заемщика, банк и приобретаемый объект недвижимости находились в одном регионе (субъекте Российской Федерации).

    В противном случае высока вероятность отказа.

  • Трудовой стаж.

Непрерывный стаж на текущем месте работы должен быть не меньше 6 месяцев (в ряде случаев 1 год).

Для подтверждения стажа нужно представить заверенную работодателем копию трудовой книжки.

– Платежеспособность. Это одно из главных требований. Заемщик должен получать достаточный и стабильный доход. Его уровень можно условно определить — банки дают кредиты, если ежемесячные платежи по ним не превышают 40% заработной платы клиента.

  • Кредитная история. Все данные о выданных займах попадают в кредитную историю, именно поэтому при каждом новом обращении сотрудники банков делают запрос в специальные бюро, которые хранят эти данные.
  • Особый статус.

Это условие важно, если заемщик собирается приобретать специальный кредит, например, ипотеку для молодых семей, военных или пенсионеров. В этом случае необходимо подтверждение социального положения заемщика.

Выбор квартиры. Получив положительное решение кредитного отдела банка, заемщику предстоит определиться с выбором квартиры. Он может искать квартиру самостоятельно или с помощью риэлтерских кампаний. Участие риэлтерских компаний в процессе подбора квартиры может оказаться очень полезным, поскольку они знают все нюансы оформления ипотечной сделки, включая технологию расчетов, четко представляют себе требования банка по качеству и юридической чистоте жилья, приобретаемого с помощью ипотечного кредита. Кроме поиска квартиры (район, цена, метраж), риэлтеры проведут проверку документов по квартире, а также предоставят покупателю все необходимые консультации по вопросам приобретения жилья, прописки-выписки и т.д.

Рыночную стоимость выбранной квартиры поможет определить независимая оценочная компания (ее может порекомендовать банк).

Отчет об оценке должен содержать следующую информацию:

  • Цель данной оценки;
  • Описание недвижимости, ее нахождение;
  • Данные о ценах продажи и покупки, возможных доходах и расходах, относящихся к объекту недвижимости;
  • Приложение одного или нескольких использованных методов оценки данной недвижимости;
  • Оценка стоимости имущества на основе проведенных расчетов и дата, на которую она была сделана;
  • Вспомогательный материал (карты, фотографии и т.д.).

  • Проверка банком предоставленных заемщиком документов на приобретаемую квартиру.
  • Заключение кредитной сделки. Для получения кредита на приобретение выбранной квартиры заемщику необходимо заключить с банком:
  • Кредитный договор, определяющий условия получения и погашения кредита;
  • Договор ипотеки квартиры.

Также оформляется трехсторонний договор купли-продажи квартиры, который заключается между продавцом квартиры, ее покупателем и банком-кредитором. После оплаты покупателем первоначального взноса (как правило, 30% от стоимости квартиры), который можно положить на специальный счет в банке-кредиторе или наличными деньгами в депозитную ячейку и государственной регистрации договора ипотеки банк перечисляет деньги продавцу и квартира становится собственностью покупателя.

Обязательным условием получения жилищного ипотечного кредита является страхование приобретаемой квартиры от рисков повреждения, утраты права собственности, а также страхование жизни и потери трудоспособности заемщика. Услуги страховой компании оплачивает заемщик.

Кредитование через коммерческие банки является классической схемой ипотечного кредита, на основе которой работает большинство ипотечных программ в мировой практике.

В целом, кредитование жилья через банки осуществляется по схеме, представленной на рис. 1.1.

Рис. 1.1. Схема кредитования

При покупке жилья покупатель (заемщик) имеет право на льготы по уплате налога на доходы с физических лиц. В соответствии с Налоговым Кодексом налогоплательщик может вычесть из своего налогооблагаемого дохода суммы, фактически израсходованные на приобретение жилья, а также суммы, направленные на погашение процентов по ипотечным кредитам. Размер данного вычета не может быть более 600 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечному кредиту.

Таким образом, для получения ипотечного кредита нужно соблюдать все условия и пошагово оформлять ипотечный кредит. Для этого нужно, выбрать банк, уточнять условия и дополнительные платежи, собрать все необходимые документы, подать заявку и дождаться решения.

1.3 Нормативно-правовая база ипотечного рынка

Одна из основных задач государства, решение которой во многом предопределит успех в достижении глобальной цели — обеспечении граждан страны современным жильем, заключается в создании адекватного современным условиям механизма функционирования жилищного рынка и соответствующей ему эффективной системы управления. Создание безотказно работающего механизма рынка жилья происходит через реализацию системы мер государственного регулирования. Такое регулирование может осуществляться государством в прямой и/или косвенной форме, на общенациональном и/или местном уровне[14].

Прямое государственное регулирование заключается, в первую очередь, в поэтапном построении востребованной обществом нормативно-правовой базы, включающей в себя документы, определяющие направления и способы осуществления государственной жилищной политики. Нормативно-правовая база призвана обеспечить права, обязанности, единый регламент и правила поведения экономических субъектов на рынке жилья.

Согласно конституции, право граждан на жилье достойного уровня характеризуется как важнейшая задача, имеющая социально-политический, экономический и правовой аспекты [5].

Ипотечное кредитование в РФ регулируются нормативно-правовыми актами, которые имеет следующую структуру:

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 №11-ФКЗ) [1].

В соответствии с Конституцией РФ в отношении объектов недвижимости:

  • гарантирована свобода экономической деятельности и защита права государственной, частной, муниципальной собственности и других форм;
  • определен особый статус природных ресурсов, в частности земли, как основы жизнедеятельности населения, которое проживает на определенной территории;
  • установлено право граждан на землю в виде частной собственности и в виде объединений граждан, на принципах соблюдения общественных интересов;
  • установлено гарантированное право граждан на наличие жилища, предусмотрена государственная защита прав и свобод человека и гражданина РФ.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 28.12.2016) [2].

Гражданский кодекс Российской Федерации относительно объектов недвижимости регулирует основания возникновения, нормы осуществления и защиту гражданских прав; регулирует содержание и элементы правоспособности и дееспособности граждан в сфере имущественных правоотношений. Гражданский кодекс Российской Федерации регулирует отношения по поводу владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости.

Статья 130-132 Гражданского кодекса РФ регулирует понятие недвижимости, требует производить государственную регистрацию прав на нее. Также данная статья законодательно закрепляет определение понятия «предприятие», рассматриваемого согласно правовому статусу как объект недвижимости.

В Гражданском кодексе Российской Федерации установлены правила совершения сделок с отдельными видами недвижимости. В ст. 549-558 ГК РФ урегулированы особенности продажи недвижимости; в статье 559-566 ГК РФ урегулированы основные аспекты продажи предприятия; в статье 650 — 655 ГК РФ урегулированы правовые аспекты аренды зданий, а в статье 656-664 ГК РФ — предприятий; наем жилого помещения урегулирован в статье 671 — 688 ГК РФ, в статье 740 — 757 ГК РФ урегулирован оборот недвижимости договором строительного подряда.

Нормы Гражданского Кодекса РФ, предусмотренные к использованию при возникновении правоотношений в сфере жилищной ипотеки, применяются определенным образом:

Процедура выдачи кредита определяется согласно нормам § 2 гл. 42 «Кредит», где дается понятие кредитного договора и приводятся общие положения по структуре. В связи с тем, что ипотечные договора по сути являются кредитными и в их обеспечении предусмотрено использование объекта недвижимости в виде залога, то применяются нормы § 3 гл. 23 об обеспечении исполнения обязательств. Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, главы 23 «Обеспечение исполнения обязательств» (часть первая)» от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 07.02.2017) определен перечень мер, способствующих понуждению должника к исполнению гражданско-правовых обязательств. Согласно параграфу 3 главы 23 «Залог» ГК РФ (часть первая)» от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 07.02.2017) урегулировано понятие залога, основания возникновения залога, предмет залога и прочие понятия, регулирующие отношения залога и другие нормы, регулирующие правовое положение залога как способа обеспечения обязательств. В силу залога, согласно ст. 334 ГК РФ, кредитор имеет право, по обеспеченному залогом обязательству и в случае его неисполнения должником, получить удовлетворение относительно других кредиторов лица, обладающего этим имуществом.

3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) [4].

В Земельном кодексе РФ урегулирована процедура передачи земельных участков в собственность и в аренду физическим и юридическим лицам, или без права распоряжения в постоянное пользование юридическим лицам. Согласно Земельному кодексу РФ предусмотрено урегулирование условий предоставления для целей индивидуального жилищного строительства земельных участков. Цели включают крестьянское (фермерское) хозяйство, садоводство и огородничество, дачное строительство и другие, не запрещенные законом цели.

4. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998 № 146-ФЗ (ред. от 28.12.2016) [5] устанавливает понятие организация и индивидуальный предприниматель, а также стоимость недвижимости и земельных участков в порядке, предусмотренном ст. 333.25 НК РФ и применяется оценщиками при анализе потоков денежных средств от использования имущества, подвергающегося оценке.

5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 28.12.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) [3] регулирует жилищные отношения, связанные:

  • с возникновением, осуществлением, изменением и прекращением прав пользования, владения и распоряжения жилой недвижимости, относящейся к государственному и муниципальному жилищному фонду;
  • с пользованием жилыми помещениями жилищного фонда, находящегося в частной собственности;
  • с пользованием общего имущества собственников помещений;
  • с отнесением помещений к разряду жилых помещений и устранению их из состава жилищного фонда;
  • с учетом жилищного фонда, содержанием и ремонтом жилых помещений;
  • с переустройством и перепланировкой жилых помещений;
  • с управлением многоквартирными домами;
  • с созданием и деятельностью жилищно-строительных и жилищных кооперативов, а также товариществ собственников жилья, с определением обязанностей и прав их членов;
  • с предоставлением коммунальных услуг;

6. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 19.12.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) [6] устанавливает в правовом аспекте отношения, связанные с созданием системы расселения, градостроительным планированием, застройкой, благоустройством городских и сельских поселений. На основе Градостроительного кодекса Российской Федерации устанавливаются вопросы развития транспортной, инженерной, и социальной инфраструктур, сохранения историко-культурных объектов наследия, рационального природопользования, охраны природной окружающей среды для формирования благоприятного уровня качества жизни населения.

7. Федеральный закон № 102-ФЗ от 16.07.1998 (ред. от 03.07.2016) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» основной правовой документ, регулирующий ипотечные основания возникновения, порядок оформления и юридические последствия их возникновения. Рассматриваемый закон признается специалистами как первый специальный закон, определяющий систему отношений, формирующихся в связи с залогом недвижимости. В законе предусмотрена конкретизация условий приобретения недвижимости и дальнейшего залога прав на нее посредством предоставления кредита

В настоящее время в соответствии со ст. 334 ГК РФ ипотека недвижимости представляет собой договор залога[2].

Ипотечное кредитование представлено системой долгосрочных кредитов, выдаваемых банками для покупки квартиры на первичном или вторичном рынке. Схема ипотечного кредитования выглядит так: банковское учреждение заключает с клиентом кредитный договор, по которому выдает кредит и договор об ипотеке, по которому берет в залог недвижимость, рыночная стоимость которого должна превышать величину выдаваемого кредита. Квартира, которая является залогом, остается во владении и пользовании у залогодателя (ст. 1 ФЗ «Об ипотеке»).

В залог можно оформлять любую недвижимость, включая ту, на которую выдается кредит на строительство, а также уже имеющуюся в собственности квартиру. В случае неплатежеспособности клиента банк имеет право реализовать квартиру, находящуюся в залоге, и возместить свои расходы либо переоформить квартиру, находящуюся в залоге в собственность банка.

Согласно Федеральному закону № 102-ФЗ от 16.07.1998 (ред. от 03.07.2016) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закреплена целостная система правоотношений сторон при нарушении со стороны заемщика исполнения обязательств, а также на заложенное имущество определен порядок получения взыскания в соответствии с нормами Гражданского процессуального кодекса РФ от 14 ноября 2002 г. № 138-ФЗ[5].

На сегодняшний день, действующее законодательство РФ не имеет ограничений относительно залогового правоотношения по субъектному составу. Согласно законодательству и залогодателем, и залогодержателем, может стать физическое либо юридическое лицо, а также либо государство. Установленное таким образом правило, предусматривает возможность кредита для лиц, не располагающих недвижимостью, в случае если третьи лица, обладающие правом собственности на определенное недвижимое имущество, обозначатся как залогодатели для обеспечения исполнения обязательств не имеющих в собственности недвижимости лиц.

Ипотечное жилищное кредитование отличается от других видов кредита, которые обеспечиваются ипотекой по целевому назначению (выдается кредит для покупки жилья) и по предмету залога, (покупаемое жилье).

В соответствии с законом по ипотечным договорам предусмотрена возможность залога определенных видов недвижимого имущества. К такому имуществу относят квартиры, жилые дома и части квартир и жилых домов, состоящих из нескольких или одной изолированных комнат (ст. 5 ФЗ «Об ипотеке»).

Запрет ипотеки предусмотрен в отношении имущества, подпадающего под обязательную приватизацию, либо того, где приватизация запрещена, в установленном федеральным законом порядке.

Следовательно, ипотечные взаимоотношения могут сформироваться на основании закона или договора (ст. 1 ФЗ «Об ипотеке») и иметь несколько вариантов:

  • ипотечные договора на приобретенное жилое помещение с требуемым нотариальным подтверждением сделки и обязательной государственной регистрацией ипотеки;
  • трехсторонние (смешанные) договора купли-продажи совместно с ипотекой жилого помещения, когда все три заинтересованные стороны параллельно и почти одновременно определяют, нотариально утверждают и регистрируют переход от продавца квартиры к покупателю права собственности, а также ипотеку этого жилья в пользу кредитора;
  • договора приобретения жилой недвижимости с привлечением кредитных средств, согласно возникающей в силу закона ипотеке в момент регистрации купли-продажи такого помещения.

Необходимо отметить, что основная часть субъектов Российской Федерации приняла необходимые нормативные акты, целевые программы, положения о формировании и поддержке ипотечно — кредитной системы на своей территории. Однако в ряде случаев нормативно-правовые акты субъектов РФ представляют собой только нормы-декларации, что негативно сказывается на формировании и регулировании ипотечно -кредитной системы в России.

Можно сделать вывод, что система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Роль ипотеки в обеспечении экономического роста страны достаточно велика. Ипотека позволяет мобилизовать значительную часть сбережений населения и средств инвесторов и направить их в важнейшие отрасли хозяйства, прежде всего, связанные с жилищным строительством. Ипотечный кредит — это денежные средства, предоставляемые банком клиенту взаймы под залог недвижимости. За пользование предоставленным кредитом клиент должен заплатить банку проценты, а также ежемесячно производить возврат заемных средств в сроки, установленные кредитным договором. Ипотечное кредитование в РФ регулируются нормативно-правовыми актами

Ипотека является основным рыночным инструментом приобретения жилья в собственность, развитие рынка ипотечного кредитования прочно утвердилось в повестке развития страны, в конце 2016 года дан старт национальному проекту «Ипотека и арендное жилье».

В этой связи все большее значение приобретает четкий анализ основных тенденций развития рынка ипотечного жилищного кредитования.

Отметим, что одним из ключевых событий начала 2017 года стало окончание действия государственной программы субсидирования ставок на первичном рынке жилья. Напомним, что в конце 2014-начале 2015 года существенно изменились макроэкономические условия — произошла девальвация рубля, ключевая ставка выросла до 17%, резко выросла инфляция, стали снижаться реальные зарплаты и доходы населения. Ставки по ипотеке в новостройках фактически выросли до запретительных 15-18%, возникла реальная угроза для строительства жилья в целом, многие проекты оказались на грани остановки. В этих условиях, уже в конце марта 2015 года, была принята программа субсидирования процентных ставок на приобретение жилья в новостройках, ставка по которым субсидировалась за счет бюджетных средств до уровня не более 12% годовых. Программа оказалась исключительно востребованной: в ее рамках было выдано около 40% от всей выдаваемой в 2015-2016 году ипотеки, приобретено 25,7 млн кв. метров жилья на первичном рынке, каждый рубль бюджетных средств привлек в жилищное строительство 124 рубля внебюджетных инвестиций, из которых 46 рублей — средства населения. Срок реализации программы несколько раз продлевался, но в связи с общим улучшением экономической ситуации и снижением рыночных ставок по ипотеке на первичном рынке до 12-13% по сравнению с 13-15% в начале 2016 года, было принято решение завершить программу 31 декабря 2016 года. Ряд участников ипотечного рынка выдавали кредиты на условиях программы в январе 2017 года по заявкам, одобренным в 2016 году, фактически продлив ее за свой счет. Это привело к повышенному спросу на ипотечные кредиты в декабре 2016-январе 2017 года. Таким образом, часть ипотеч ных кредитов, которые могли бы быть выданы в феврале 2017 года, были выданы ранее.

Основными препятствиями развития ипотеки можно считать низкую платежеспособность населения, несовершенство систем ипотечного рынка, строительной индустрии, ЖКХ и законодательства. По данным Банка России в первом полугодии 2016 г. банками выдано 389,8 тыс. ипотечного кредита на 664,5 млрд. рублей, что на 44,2% больше 2015 г. Август 2016 г. охарактеризовался растущим спросом на ипотечный кредит, связанным с активным участием банков в программе государственной поддержки на фоне улучшения ценовых условий ипотечного рынка.

Средневзвешенная процентная ставка на ипотечный кредит в рублях, снизилась с 12,99 до 12,66% за квартал, та же динамика характерна для ипотеки под залог прав требования по ДДУ (с 11,84% до 10,87%).

Объем выданных займов в августе достиг максимума с марта 2016 г. (125 млрд. рублей), увеличившись за месяц на 13%. За период январь-август 2016 г. кредитными организациями выдано ипотечный кредит на сумму 899,5 млрд. рублей, что на 37,8% больше, чем годом ранее.

Основные показатели приведены в табл. 2.1.

Таблица 2.1

Данные о выдаче ипотечных кредитов в РФ

Показатели

2015

2016

2017

Изменение к 2015 году

Изменение к 2016 году

Количество кредитов, ед.

1 012 064

856 427

1 086 939

7%

27%

Объем выдачи, млн. руб.

1 753 294

1 472 254

2 021 398

15%

37%

Средневзвешенная ставка, %

13,17

11,54

9,79

-3,38 п.п.

-1,75 п.п.

Средняя сумма кредита, млн. руб.

1,73

1,72

1,86

0,13

0,14

Средневзвешенный срок, мес.

177,9

184,6

187,5

9,6 мес.

2,9 мес.

Анализ приведенных показателей говорит о том, что имеется устойчивый темп роста в данном секторе рынка. В отличие от 2016 года, который был отмечен только восстановлением активности заемщиков, в 2017 году количественные изменения перешли в качественные: достигнут исторический рекорд по объему выдачи (2 трлн. рублей) и уровню ставок — 9,8% годовых.

Данные таблицы можно наглядно сравнить на рисунке 2.1.

Рис. 2.1. Динамика показателей ипотечного кредитования в РФ

Данный график показывает, что количество выданных кредитов за анализируемый период увеличилось, увеличилось также объем выдачи ипотеки в денежном выражении. Средневзвешенная ставка резко снизился, что выгодно для граждан, и следовательно количество ипотечных кредитов будет еще расти. Средняя сумма кредитов незначительно увеличилась, что свидетельствует о благосостоянии населения.

2017 год стал самым продуктивным за всю документируемую историю российского ипотечного рынка. В России был выдан 1 млн. кредитов для покупки жилья на общую сумму в 2 трлн. рублей, что составило 2,2% от годового ВВП страны. Показатели полностью превзошли докризисный уровень кредитования россиян. По сравнению с 2015 годом число выданных в прошлом году ипотек превысило 7%, а их денежный объем — на 15%. По сравнению с 2016 годом по этим критериям ипотечный рынок увеличился соответственно на 27% и 37%.

Период 2015-2017 гг. выдался тяжелым для кредитных организаций, в целом по России их число уменьшилось с 978 до 623 (табл. 2.2).

Таблица 2.2

Количество кредитных организаций

Период

2015г.

2016г.

2017г.

ЖК

673

587

506

ИЖК

629

559

484

Всего

834

733

623

По данным таблицы 2.1 можно сделать вывод, что с 2015г. наблюдается тенденция снижения участников рынка ЖК с 843 до 623 банков. Количество участников ипотечного рынка при этом в течение исследуемого периода продемонстрировало нестабильную динамику, показав в итоге снижение с 629 до 484 (табл. 2.3).

Таблица 2.3

Число кредитных организаций, предоставляющих ИЖК, по субъектам РФ

Субъект РФ

2015г.

2016г.

2017г.

Всего по РФ

629

559

484

Центральный ФО

354

305

254

— в т.ч. г. Москва

309

262

218

Северо-западный ФО

53

49

41

— в т.ч. г. Санкт-Петербург

33

30

26

Южный ФО

36

34

36

Северо-Кавказский ФО

9

8

4

Приволжский ФО

87

78

75

Уральский ФО

34

31

28

Курганская обл.

2

2

2

Свердловская обл.

14

13

12

Тюменская обл.

11

9

7

Челябинская обл.

7

7

7

Сибирский ФО

38

35

31

Дальневосточный ФО

17

15

15

Крымский ФО

1

4

2

Функционирование ипотечного кредитования в региональном разрезе, происходит неравномерно, и в основном, сконцентрировано в Москве (262), лидирует Центральный ФО (305), для сравнения в Уральском ФО 31 кредитная организация.

Ввиду большого числа банков, а значит, высокой конкуренции в Москве вероятнее всего встречаются ипотечные продукты по более привлекательным условиям, чего нет в регионах.

Так получилось потому, что развиваются в основном Москва и центральные районы страны — строятся заводы, производства, возводятся жилые дома.

При более подробном рассмотрении динамика в частности по Уральскому ФО за исследуемый период выглядит следующим образом: Свердловская область потеряла 19% (13), Тюменская 40% (9), Челябинская 23% (7) и только Курганская прибавила 100% (2).

Рассмотрим более подробно количественные характеристики ипотечного кредитования в зависимости от региона страны. Для этого воспользуемся данными ЦБ РФ (табл. 2.4).

Таблица 2.4

Сведения о количестве ИЖК, предоставленных физическим лицам-резидентам по субъектам РФ в 2014-2016 гг., в рублях

Субъект РФ

2014г.

2015г.

2016г.

Всего по РФ

823 175

1 012 064

699 419

Центральный ФО

187 472

237 823

162 035

Северо-западный ФО

82 979

112 609

83 817

Южный ФО

61 002

81 459

52 247

Северо-Кавказский ФО

18 491

22 935

16 968

Приволжский ФО

211 122

258 587

176 036

Уральский ФО

96 427

100 563

79 978

Сибирский ФО

132 214

155 165

98 301

Дальневосточный ФО

33 468

42 894

29 820

Крымский ФО

29

217

Очевидно, что по числу выданных ипотечных кредитов лидирует Приволжский ФО (176 036), на втором месте Центральный ФО (162 035), третье место занимает Сибирский ФО (98 301), на последнем месте Северо-Кавказский ФО (16 968).

За исследуемый период количество выданных ИЖК в целом по России увеличилось на 34%, лидирует по данному показателю Северо-Западный ФО (74%), аутсайдер — Уральский ФО (11%).

Из проведенного исследования выяснилось, что количество в регионе кредитных организаций не имеет прямого влияния на число выдаваемых ИЖК, поскольку объем кредитования зависит от нескольких факторов, в частности от наличия региональных целевых программ и объемов вновь возводимого жилья.

Притом, что число участников ипотечного кредитования сокращалось, количество вновь выдаваемых ссуд наоборот росло, поскольку с рынка уходили неконкурентоспособные и неблагонадежные банки.

На рынке действует много банков, предлагающих примерно одинаковые условия кредитования. Однако в современной нестабильной ситуации на первый план выходит надежность и солидность кредитора, основанные на многолетнем опыте работы в данной сфере.

Программа кредитования

Краткое описание

Первоначальный взнос

Ставка в рублях, %

Срок кредита

1

2

3

4

5

Ипотека с государственной поддержкой

Кредит на приобретение строящегося или построенного жилого помещения у юридического лица под залог кредитуемого или иного жилого помещения.

От 20%. От 0% в случае оформления в залог иного жилого помещения

11%

До 30 лет

Жилищный кредит на рефинансирование

Кредит на погашение кредита, полученного в другом банке на приобретение или строительство жилого помещения.