Курсовая ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ: ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ В РОССИИ ПАО «СБЕРБАНК РОССИИ»

Курсовая работа

Ипотечное кредитование может стать эффективным способом решения проблем населения с жильём. Кроме того, это отличный бизнес для финансовых институтов. Спрос на ипотечное кредитование будет до тех пор, пока будет спрос на жильё. Средняя обеспеченность благоустроенным жильём в Росси значительно отстаёт от Западных стандартов, где иметь квартиру или дом считается нормой и количество комнат равно как минимум количеству членов семьи. Потребность в жилье является категорией, постоянно меняющей свои количественные и качественные параметры, причём в лучшую сторону.

Цель курсовой работы изучение ипотечного кредитования в России и выявление проблем, а также анализ перспектив ипотечного кредитования в ПАО «Сбербанк России».

Исходя из цели работы нами были определены следующие задачи: изучить теоретические аспекты ипотечного кредитования:

  1. Рассмотреть понятие и сущность кредита,

  2. Изучить понятие, классификацию и инструменты ипотечного кредитования,

  3. Выявить проблемы и перспективы ипотеки в России,

  4. Проанализировать ипотечное кредитование на примере ПАО «Сбербанк России»,

  5. Дать характеристику ПАО «Сбербанк России»,

  6. Провести анализ деятельности ПАО «Сбербанк России»,

  7. Провести анализ ипотечных кредитов в ПАО «Сбербанк России»,

  8. Дать рекомендации по совершенствованию ипотечных программ в ПАО «Сбербанк России».

Предмет курсовой работы: ипотечное кредитование.

Объект курсовой работы: ПАО «Сбербанк России».

9 стр., 4142 слов

Курсовая работа кредитование в россии

... Целью данной работы является исследование кредитной системы Российской Федерации. Задачи: дать понятие кредитной системы, рассмотреть этапы исторического развития кредитной системы в России, а ... деятельность на предоставлении долгосрочных кредитов и финансировании капиталовложений в различных отраслях хозяйства, кроем сельского хозяйства. Банк для внешней торговли занимался кредитованием внешней ...

ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

    1. КРЕДИТ: ПОНЯТИЕ, СУЩНОСТЬ

Кредит это экономические отношения между различными партнерами, возникающие при передаче имущества или денег другому лицу на условиях:

  1. Срочности

  2. Платности

  3. Возвратности

  4. Обеспеченности

  5. Дифференцированности

  6. Целенаправленности.

Принцип

Принцип

Принцип обеспеченности означает, что, отдавая деньги в долг, кредитор кредита всегда должен, насколько это возможно, гарантировать возврат кредита. В качестве обеспечения возврата кредита обычно используется часть (или все) имущества должника, которое он либо предоставляет в залог, либо оно может быть иным способом обращено на погашение его долга перед кредитором.

Принцип дифференцированности означает, что условия, а так же размеры кредитования могут различаться по видам должников, направлениям кредитования, по срокам предоставления кредитов и тому подобное.

Принцип целенаправленности означает, что кредит обычно выдается не вообще, а для выполнения каких-либо целей и задач получателя кредита. Данный принциппомогает кредитору получить гарантию того, что кредитбудет ему возвращён, поскольку это достаточно отчетливо просматривается из целей его употребления должником. Кроме того, целевой характер выданного кредита автоматически подразумевает, что кредитор имеет право контролировать направления использования полученного кредита и в случае нецелевого его использования кредитование может быть прекращено. Кредитование осуществляется при строгом соблюдении этих основных принципов.

Кредиты также различают по цели:

  1. Целевой (Средства, полученные в долг разрешается потратить только на определённую цель, оговоренную в кредитном договоре).

  2. Нецелевой (Полученные деньги должник может потратить по своему усмотрению).

Самые популярные целевые кредиты:

  1. Ипотека(долгосрочная ссуда, предоставляемая под залог недвижимости (земли, строений)).

    3 стр., 1151 слов

    Процессуальный порядок обращения взыскания на имущество должника

    ... обращено взыскание. Должник вправе указать те виды имущества или предметы, на которые следует обратить взыскание в первую очередь. Окончательно очередность обращения взыскания на денежные средства и иное имущество должника определяется судебным приставом-исполнителем. Взыскание на имущество должника, в том числе на денежные средства и ...

  2. Автокрдедит (кредит для физических лиц на покупку транспортного средства (легкового автомобиля, грузового автомобиля, автобуса и других видов личного транспорта) с одновременным его использованием в качестве залога)

  3. Потребительский (ссуда, предоставляемая населению для приобретения предметов личного потребления)

  4. Образовательный (кредит направленный на получение первого или второго высшего образования в любом российском ВУЗе. Предоставляется физическим лицам на условиях возвратности и платности)

  5. Брокерский (Для оборота ценных бумаг, ссуда выдается биржевому брокеру, обеспечением являются покупаемые бумаги)

  6. Другие. (Цели, не относящиеся к перечисленным, но согласованные и одобренные кредитором)

  7. Лизинг (длительная аренда имущества с правом выкупа)

Также они различаются по срокам:

  1. Краткосрочные (до 1 года)

  2. Среднесрочные (от 1 до 3 лет)

  3. Долгосрочные (свыше 3 лет)

Рассмотрим подробнее ипотечное кредитование.

    1. ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ: ПОНЯТИЕ, КЛАССИФИКАЦИЯ, ИНСТРУМЕНТЫ.

      Ипотека- это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Обязательство должника может быть нет только банковским, но и обязательством основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т.п.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору, процентов за пользование кредитом(заемными средствами), а также других расходов, связанных с обращением взыскания и реализацией заложенного имущества и возмещением убытков кредитора вследствие ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

Отличительными чертами ипотеки являются:

  1. Во-первых, ипотека, как и всякий залог, в сущности, является способом обеспечения надлежащего исполнения другого(основного) обязательства- займа или кредитного договора, договора аренды, подряда, возмещения вреда и т.д.;

    4 стр., 1804 слов

    Модели с реализаций жилья в рассрочку

    ... кредитования - 15 лет. Схематично предлагаемая модель социальной ипотеки функционирует следующим образом: коммерческие банки выдают ипотечные кредиты на приобретение жилья в соответствии со стандартами ГИК и формируют закладные на приобретаемое в кредит жилье. ...

  2. Во-вторых, предметом ипотеки всегда является недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: здания, сооружения, многолетние насаждения и т.п.;

  3. В-третьих, предмет ипотеки остается во владении должника. Последний остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества;

  4. В-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом- закладной, которая также подлежит государственной регистрации;

  5. В-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества(вторая, третья ипотека).

И наконец, при неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов.

Таким образом, ипотечный кредит- это кредит, обязательство по возвращению которого обеспечены залогом недвижимого имущества(ипотекой).

Ипотечное кредитование представляет собой целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу организации, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

Понятие «ипотека» и «ипотечное кредитование» тесно взаимосвязаны, но не идентичны. Ипотечное кредитование как система финансово-экономических отношений включает в себя ипотеку как базовую подсистему- составную часть или существенный элемент в форме непосредственных залоговых технологий.

С другой стороны, ипотечное кредитование- один из видов сделки с недвижимым имуществом, обеспечение обязательств по которому осуществляется с помощью ипотеки.

Ипотечные кредиты могут быть классифицированы по различным признакам.

  1. По объекту недвижимости:

  1. Земельные участки;

  2. Предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

  3. Жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

  4. Дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

  5. Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавании и космические объекты;

    3 стр., 1381 слов

    Отечественный опыт ипотечного жилищного кредитования

    ... целях повышения доступности жилья для населения необходимо обеспечить условия для развития системы ипотечного жилищного кредитования и других механизмов расширения платежеспособного спроса, системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг, рыночной ...

  6. Незавершенное строительством недвижимое имущество, возводимое на земельном участке в соответствие с требованием законодательства РФ.

  1. По целям кредитования:

  1. Жилищное кредитование:

  1. Приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройки;

  2. На строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка;

  3. Строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом. Кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения очередного этапа строительства;

  1. На разработку земельного участка;

  2. На развитие сельского хозяйства;

  3. На развитие производства;

  4. Кредиты под залог имеющейся недвижимости на различные нужды заемщика.

  1. По виду кредитора.

Данная классификация может быть произведена: по статусу, по принадлежности и по степени специализации.

Таблица 1- Ипотечные кредиторы

По степени реализации

1

2

3

Банковские

Небанковские

Государственные

Частные

Общественные

Универсальные Специализированные

  1. По виду заёмщиков:

    52 стр., 25647 слов

    Ипотечное жилищное банковское кредитование

    ... предприятий. 1.1 Сущность, понятие ипотеки Ипотека – это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости. Его обязательством ... ставить условия: pactumvendendo, дающее право кредитору в случае неуплаты долга продать заложенную вещь и из вырученной суммы погасить долг; lexcommissoria, дающее право кредитору в ...

  1. Как субъектов кредитования:

  1. Кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;

  2. Кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

  1. По степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:

  1. Сотрудникам банков;

  2. Сотрудникам фирм- клиентов банка;

  3. Клиентам риелторских фирм;

  4. Лицам, проживающим в данном регионе;

  5. Всем желающим.

В зависимости от статуса заемщика могут в значительной степени меняться условия кредитования.

  1. По способу предоставления кредита (жилищное ипотечное кредитование).

  1. Немецкая модель. Для получения ипотечного кредита заемщик в течение определенного времени накапливает оговоренную в договоре денежную сумму, которая составляет 40-50% от суммы обозначенной в контракте. После этого он имеет право на получение кредита.

  2. Американская модель. Заемщик вносит первоначальный взнос в размере 20-30% от стоимости приобретаемой недвижимости. На недостающую сумму ему предоставляется кредит. При этом в качестве первоначального взноса может быть принято в зачет имеющееся жильё или жилищные сертификаты.

  1. По способу рефинансирования.

Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключается в способе рефинансирования выдаваемых кредитов.

Таблица 1.2. Способы рефинансирования ипотечных кредитов.

п/п

Способ рефинансирования

Вид кредитного института

1

2

3

21 стр., 10393 слов

Ипотечное кредитование физических лиц

... поставленной цели сформулированы следующие задачи: установить сущность и особенности ипотечного кредитования; рассматривать технологии выдачи ипотечного кредита физическим лицам; изучать литературу и нормативное обеспечение по данной теме; оценить ... собственности, но не права на владение, до момента окончания платежей по долгу или на реализацию обязательств в случае отказа от платежа. Ипотека ...

1

Выпуск ипотечных облигаций

Ипотечные банки

2

Предварительные накопления заемщиков, государственные субсидии

Стройсберкассы

3

Собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе займы международных организаций)

Универсальные банки

4

Продажа закладных ипотечному агентству или крупному ипотечному банку

Кредитные учреждения, занимающиеся ипотечным кредитованием и заключившие договор с ипотечным агентством или крупным ипотечным банком

  1. По способу амортизации долга:

  1. Постоянный ипотечный кредит;

  2. Кредит с переменными выплатами;

  3. Кредит с единовременным погашением согласно особым условиям;

  4. Ипотечные кредиты с нарастающими платежами;

  5. Ипотечные кредиты с индексацией непогашенной суммы долга;

  6. Ипотечные кредиты, предусматривающие финансовый интерес кредитора.

  1. По виду процентной ставки:

  1. Кредит с фиксированной процентной ставкой;

  2. Кредит с переменной процентной ставкой.

  1. По возможности досрочного погашения:

  1. С правом досрочного погашения;

  2. Без права досрочного погашения;

  3. С правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

  1. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа)

    16 стр., 7501 слов

    Долгосрочные формы банковского кредитования и особенности их использования

    ... банковские учреждения как кредитодатели. долгосрочный кредит банк депозит Задачами данной курсовой работы являются: ознакомиться с теоретическими аспектами долгосрочных кредитов; рассмотреть современное состояние долгосрочных кредитов в России; изучить учет долгосрочных кредитов. 1. ОРГАНИЗАЦИЯ ДОЛГОСРОЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 1.1 Понятие, сущность и ...

Сумма кредита может составлять от 30 ди 100% стоимости заложенного имущества.

Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:

  1. Обычными и комбинированными (выдаваемыми несколькими кредиторами);

  2. Субсидируемыми и выдаваемыми на общих условиях.

Ипотечные кредиты могут выдаваться в виде разовых ссуд и в виде кредитных линий. Могут быть обеспечены первыми либо последующими ипотеками (младшие, старшие закладные).

Инструменты ипотечного кредитования

Инструмент ипотечного кредитования представляет собой способ погашения долга (амортизацию кредита).

График амортизации показывает величину регулярных периодических амортизационных платежей и остаток основной суммы долга на каждый период времени. При этом ежемесячный платёж разбивается на две части, одна из которых идет на погашение, а другая-на уплату начисленных за месяц процентов.

Для определения баланса между сроками амортизации и процентными ставками, а также для расчета выплат по обслуживания долга рассчитывается ипотечная постоянная ( mortgageconstant ).

Она равна отношению обязательных выплат по кредиту за год к первоначальной основной сумме кредита. Ипотечная постоянная включает проценты и выплаты в счет погашения основной суммы кредита; выражается десятичной дробью или в процентах для кредитов с равномерными платежами.

ПИ=(Д/И)×100, (1.1)

Где ПИ- ипотечная постоянная, %; Д-годовая сумма платежей по обслуживанию основного долга, руб.; И-основная сумма ипотечного кредита, руб.

Для того чтобы ипотечный кредит был полностью погашен, ипотечная постоянная должна быть выше номинальной ставки процента за кредит.

Кредиты, по которым оплата основного долга и процентных платежей производится в срок, называются самоамортизируемыми. Однако амортизация может быть не только положительной, но и отрицательной. Отрицательная амортизация возникает, когда платежей кредиту не хватает для погашения задолженности по процентным платежам. Невыплаченная часть процентов накапливается вместе с основной суммой кредитного долга, и его остаток растет, т.е. происходит накопление отрицательной амортизации. Как правило, отрицательная амортизация встречается на начальной стадии кредитования при использовании определенных ипотечных инструментов (в частности, ипотечных кредитов с нарастающими платежами, о которых будет рассказано далее).

Существует такое понятие, как максимальная негативная амортизация, выражающаяся в определенных величинах остатка и объемах кредита на определенную дату, указанную в договоре. По достижении этих величин баланс кредита пересматривается для обеспечения полной положительной амортизации.

3 стр., 1081 слов

Организация ипотечного кредитования физических лиц в банке

... моделей ипотечного кредитования; изучение этапов организации ипотечного кредитования; оценка организационно-экономической характеристики ООО «Русфинанс Банк»; обзор процесса организации ипотечного кредитования в коммерческом банке; анализа ипотечного кредитования процесс ипотечного кредитования В заключении дано обобщение результатов исследования. При написании курсовой работы ...

Платежи по ипотечному кредиту могут осуществляться ежемесячно, ежеквартально, ежегодно и т. п., вплоть до одноразовой формы платежа. Вид ипотечного инструмента в основном определяется схемой и структурой выплат. Виды инструментов ипотечного кредитования представлены на рис. 2.1.

В зависимости от способа амортизации ипотечные кредиты могут быть подразделены на:

  1. Ипотечные кредиты с постоянными переменными выплатами;

  2. Самоамортизируемые ипотечные кредиты и кредиты с индексацией долга;

  3. Ипотечные кредиты с переменной и фиксированной процентной ставкой;

  4. Кредиты, выплачиваемые разовым платежом или переодическими выплатами.

При этом способе амортизации долга может включать в себя несколько ипотечных инструментов представлены в нескольких вариантах.

  1. Стандартный аннуитентный (самоамортизирующийся) ипотечный платёж

Стандартный аннуитентый платеж предполагает жестоко установленный срок кредитования и фиксированную процентную ставку. График платежей построен по следующему принципу. Заемщик в течении всего срока займа ежемесячно выплачивает равную сумму, которая зависит от срока кредитования, процентной ставки, количества платежных периодов и рассчитывается по следующей формуле:

П=

Где П- размер ежемесячного аннуитетного платежа по кредиту;

Ежемесячный аннуитетный платеж включает в себя:

  1. 1/12 фиксированной годовой процентной ставки, умноженной на сумму невыплаченного остатка по кредиту на начало месяца;

  2. часть невыплаченного остатка основной суммы кредита.

С течением времени пропорции между основной суммой долга и суммой процентов меняются. В первые годы наибольшую часть каждой выплаты составляют проценты, поскольку сумма долга еще очень велика. Постепенно доля процентов снижается, так как проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту. Данный порядок погашения кредита дает стабильность заемщику в размере его расходов по кредиту. Однако, поскольку в первую очередь выплачиваются проценты, величина основного долга снижается достаточно медленно, что увеличивает размер процентных платежей. Поэтому ипотечная постоянная, как правило, на 3-4 пункта выше, чем процентная ставка по кредиту.

  1. Ипотечные кредиты с переменными выплатами

Ежемесячный платеж по данному виду ипотечного кредит также разбивается на две части, одна из которых идет на погашение кредита, а другая- на уплату начисленных за месяц процентов. При этом часть, идущая на погашение основного долга, остаётся неизменной, а идущая на уплату процентов с каждым месяцем уменьшается. Соответственно уменьшается и общий ежемесячный платеж по кредиту, что снижает нагрузку на заёмщика.

«Шаровые» платежи» — это общее наименование нескольких разновидностей ипотек, которое означает не регулярные амортизационные платежи, а крупный итоговый платеж по долгу. Возможен вариант разбивки разового платежа, когда итоговая выплата осуществляется несколькими крупными платежами, условно попадающими под общий платеж.

Ипотечные кредиты с нарастающими платежами. Существует несколько разновидностей ипотечных кредитов с нарастающими платежами, которые можно разбить на две группы в зависимости от задачи, которую они выполняют. Первая группа кредитов дает возможность заемщику снизить кредитную нагрузку в первые периоды кредитования, а вторая — более быстро погасить кредит, уменьшив при этом процентные выплаты.

Ипотечные кредиты с постепенным увеличением платежей. Ипотека с нарастающими платежами (ИНП) предусматривает переменные выплаты. В течение, например, первых трех лет платежи по ним остаются низкими, однако в течение последующих лет они достигают уровня, позволяющего полностью самортизировать кредит. В первые годы ИНП дает отрицательную амортизацию (ипотечная постоянная ниже процентной ставки).

При этом остаток основной суммы долга увеличивается. Для проведения полной амортизации платежи по ИНП последних лет должны превышать уровень выплат по стандартной ипотеке.

Ипотечные кредиты «ярусными платежами». Данный инструмент также дает возможность заемщику осуществлять низкие первоначальные платежи, что повышает покупательную способность по сравнению со стандартным аннуитетным кредитом. Данная модель имеет свои особенности. Процент по ипотечному кредиту устанавливается на уровне рыночной процентной ставки на срок в 15 либо 30 лет. Платежи рассчитываются по ставке, которая на 3-5% ниже.

Ипотечный кредит с быстрым погашением. Платежи по данному виду кредита постоянно возрастают так же, как и в вышерассмотренных случаях. Отрицательной амортизации не предусматривается. Первоначальный платеж такой же, как и для кредита с равновеликими платежами. Повышение сумм выплат происходит с целью более быстрого погашения долга по заранее согласованной ставке. Например, на 3,5% в год либо на основании определенного изменяющегося индекса.

Ипотечный кредит с погашением каждые две недели. Платежи по займам осуществляются не ежемесячно, а один раз в две недели, всего 26 раз в год. Каждый платеж составляет половину ежемесячного платежа по стандартному 30-летнему кредиту с фиксированной ставкой. Так как 26 платежей по данному виду кредита эквивалентны платежам за 13 месяцев по стандартному, амортизация долга осуществляется быстрее. Все меньшая часть каждого платежа расходуется на погашение процентов, и кредит погашается в среднем за 21 год. В результате сокращения кредитного срока кредитор несет определенные потери.

3. Альтернативные инструменты ипотечного кредитования

Альтернативные инструменты ипотечного кредитования представляют собой платежи с индексацией. Индексации может подлежать как основная сумма долга, так и проценты по кредиту. Соответственно выделяют кредиты с индексацией основного долга и кредиты с переменной процентной ставкой.

Ипотечные кредиты с индексацией непогашенной суммы долга. Ипотечные кредиты с индексацией непогашенной суммы долга позволяют производить погашение кредита одинаковыми платежами в реальных суммах при изменении величин номинальных платежей. Непогашенная сумма долга корректируется на основе выбранного индекса: потребительских цен, доллара США, стоимости потребительской корзины, минимальной заработной платы, других финансовых индексов, отражающих динамику инфляции. После чего происходит перерасчет дальнейшего графика платежей. При этом корректировка остатка кредитного долга может проводиться ежемесячно, а корректировка ежемесячного платежа — ежегодно. Возможны иные варианты. Интервал изменений может лежать в границах от 1 года до 5 лет.

Ипотечный кредит с переменной процентной ставкой — кредит с автоматически изменяющейся кредитной ставкой, отражающей движение выбранных и зафиксированных в договоре ставок финансового рынка или инфляционных индексов.

Первоначально ставка устанавливается на более низком уровне, чем фиксированные ставки по аналогичным кредитам. В дальнейшем ставка может меняться в соответствии:

  1. с базовыми рыночными ставками, например со ставкой по краткосрочным кредитам;

  2. со средней ставкой по жилищным кредитам;

  3. со ставкой привлечения финансовых средств, например с процентной ставкой по правительственным векселям, ставкой по федеральным ценным бумагам и т. п.;

  4. с определенными экономическими индексами, непосредственно связанными с процентными ставками, — инфляцией, индексом цен, индексом заработной платы и т. п.

Корректировка изменяющейся процентной ставки производится в определенный договором срок — 6, 12 или 24 месяца, а также в пределах от 1 месяца до 5 лет. Остаток долга по долгосрочному кредиту пересчитывается уже исходя из новой процентной ставки, и соответственно новый график платежей всегда рассчитывается на основе необходимой положительной амортизации кредита.

Гибрид ипотечных кредитов с фиксируемой и регулируемой процентной ставкой. Обычно по этим кредитам устанавливается фиксированная процентная ставка на первые пять, семь или десять лет, затем ставка начинает изменяться в соответствии с определенными условиями, установленными кредитным договором.

4. Ипотечные кредиты, предусматривающие финансовый интерес кредитора

Подобные модели кредитования предполагают финансовый интерес кредитора, компенсирующий льготное кредитование или иные льготы для заемщика — отсрочку выплаты процентов или основного долга, увеличение или уменьшение сроков кредитования.

Кредитор предоставляет более низкую процентную ставку в обмен на долю в возрастании стоимости недвижимости либо долю в текущем доходе, которая может быть определена в процентах от регулярных денежных поступлений. Возможно участие кредитора в получении доходов от недвижимости в течение как всего периода кредитования, так и иного определенного срока.

Ипотека с участием кредитора в приросте стоимости недвижимости. Финансовый интерес кредитора в данном случае заключается в получении определенного процента от разницы в приросте стоимости недвижимости после ее продажи. Этот процент может быть равен разнице между рыночной процентной ставкой и той, по которой был предоставлен кредит, но может быть другое соотношение.

Участие кредитора в приросте стоимости недвижимости составляет в среднем от 20 до 50%.

Ипотека с совместным участием заемщика и кредитора. Предполагает получение кредитором доходов от финансируемой недвижимости в самых различных формах. Это может быть часть ренты или часть чистого операционного дохода, а также другие варианты дохода. Ипотека с совместным участием применяется при финансировании приносящей доход недвижимости.

Долевая ипотека. Данный вид ипотеки предполагает участие в ипотечном кредитовании помимо кредитора и заемщика третьего лица. Участие третьего лица осуществляется в виде оплаты им всего первоначально взноса за кредит или его определенной части, а также в виде участия в оплате ежемесячных амортизационных взносов в обмен на получение им части доходов от прироста стоимости недвижимости. При этом предполагается участие одного или нескольких инвесторов.

5. Инструменты, встраиваемые в различные ипотечные схемы

Ипотека с дисконтом — ипотека с пониженной ставкой по кредиту, выплачиваемой заемщиком в обмен на повышенный дисконт. При этом сумма, которую в действительности получает заемщик, меньше суммы, указанной в договоре, на величину дисконта, а все последующие выплаты по основному долгу и процентам за кредит определяются исходя из его полного объема.

Дисконт может выражаться в пунктах (процентах) или в денежной сумме. Существует также двойной дисконт — определенные денежные средства суммируются с процентным дисконтом.

Ипотека с залоговым счетом. Часть первичного взноса или другой вид финансовых средств (заемщика или третьего лица) помещается на специальный сберегательный залоговый счет, который в течение первых лет является источником пополнения ежемесячных выплат. Низкие первоначальные платежи, компенсируемые таким образом, постепенно растут и начинают в какой-то момент превышать платежи по стандартной ипотеке. Сам расчет амортизационных взносов и расходования залогового счета может осуществляться исходя из различных финансовых схем.

В основном данный инструмент применяется при ипотечном кредитовании нарастающими платежами (ипотечный кредит «ярусными платежами»).

6. Кредиты под залог имеющейся недвижимости на различные нужды заемщика

Большинство ипотечных кредитов используются на приобретение недвижимого имущества или финансирование строительства. Однако собственник недвижимости имеет возможность его заложить, а полученные денежные средства использовать на свои собственные цели, как потребительского характера, так и коммерческого. Такие виды финансовых сделок также относятся к ипотечному кредитованию.

Обратная ипотека — финансовое соглашение о том, что кредитор производит периодические (или разовые) выплаты заемщику. Таким образом, остаток основной суммы кредита и сумма накапливаемых процентов не уменьшается, как обычно, а увеличивается.

Кредитные линии, обеспеченные жильем, — залог недвижимости для обеспечения кредитной линии, действующей в течение длительного периода времени, которая используется на потребительские нужды заемщика.

Процент выплачивается только на кредит, который используется. Обычно процентная ставка периодически пересматривается. Предоставляемый кредит, хотя и не используется на финансирование недвижимости, все же обеспечен недвижимой собственностью, поэтому проценты по нему исключаются из налогооблагаемого дохода подобно ипотечным кредитам, только с некоторыми ограничениями.

    1. Проблемы и перспективы ипотеки в России.

Ипотека по своей специфике может быть признана в качестве единственного эффективного механизма поддержания спроса на жилье. Дальнейшее совершенствование ипотечного кредитования представляется крайне важным и необходимым для государственной жилищной политики, целью которой является достижения эффективности функционирования рынка жилья. Увеличение объемов жилья тесно связано с созданием рабочих мест, что в свою очередь положительно влияет на экономику страны, а также влияет на развитие конкуренции в области строительства и на рынке ипотечного кредитования.

В настоящее время жилищный вопрос и устройство ипотечного кредитования признаны остроактуальными. Это одна из крайне значимых социально-экономических проблем в России. Целью совершенствования жилищного кредитования трактуется обеспечение возможности приобретения жилой площади с помощью собственных и заемных средств для 50 % семей к 2020 году.

Программа господдержки жилищного кредитования стартовала весной 2015 года по причине резкого удорожания ипотеки ввиду повышения ключевой ставки ЦБ. Согласно условиям программы, получить ссуду по льготной ставке в 12 % можно только при условии покупки недвижимости на первичном рынке. При этом величина первоначального взноса должна быть не менее 20 % от стоимости недвижимости. Данная программа действует до 1 января 2017 года.

На сегодняшний момент средняя ставка по рублевой ипотеке составляет 15–17 % при оформлении страховки, 19–20 % для заемщиков, которые отказываются от добровольного страхования. Год назад усредненная ставка ипотечных займов составляла 12 %.

Программа государственной помощи уже внесла весомый вклад в развитии ипотечного кредитования. Так за 2 года действия данной программы субсидирования ипотечной ставки выдано 270,6 тыс. кредитов на сумму 484,7 млрд руб. Кроме того, уже за март 2016 года банки выдали кредиты на 37 млрд. руб. в рамках субсидирования ипотечной ставки. По оценкам Министерства Финансов, средняя динамика выдачи льготной ипотеки будет варьироваться на уровне 40–50 млрд. руб. в месяц. В целом ожидается, что за 2016 год кредитные учреждения выдадут по программе господдержки 500–600 млрд. руб. кредитных средств.

Однако в условиях текущей нестабильной ситуации в экономике, российская система ипотечного кредитования, наиболее обеспеченного залоговым имуществом, начинает набирать обороты, и неизбежно возникают различные проблемы доступности и уровня возвратн6ости ипотечных кредитов, которые необходимо оперативно решать. Так в результате текущих экономических потрясений, рост просроченной задолженности по итогам 2015 года достиг рекордного показателя в 58 %. В абсолютных цифрах просрочка достигла 132 млрд. руб.

Но для решения любой проблемы, необходимо первоначально выяснить причины ее возникновения. На данный момент в нашей стране ипотечное кредитование находится в стадии развития, и поэтому пока не способно в полной мере оказывать доступную помощь гражданам в разрешении проблем с жильем.

Это происходит по нескольким причинам, из которых можно выделить наиболее значимые, основные:

1) снижение уровня и без того низкой платежеспособности населения;

2) стабильно растущий уровень инфляции;

3) неустойчивая ситуация в экономике;

4) недоступная большинству завышенная стоимость ипотечного продукта;

5) наличие монопольных игроков на рынке ипотеки;

6) недостаток реально работающих социальных ипотечных программ;

7) проблемы, связанные с миграционной политикой.

Пути решения данных проблем заключаются в следующем:

1) Снижение средневзвешенной ставки по ипотечным кредитам и увеличение среднего срока кредитов.

2) Создание различных программ государственной помощи отдельным категориям граждан Р. Ф.

3) Привлечение долгосрочных ресурсов на ипотечный рынок.

4) Повышение уровня конкуренции на рынке жилищного кредитования.

5) Продвижение региональных рынков ипотечного кредитования.

Для реализации выше поставленных способов решения современных проблем жилищного кредитования необходимо:

снизить маржу кредиторов, в том числе операционные расходы и уровень кредитного риска;

реализовывать мероприятия по улучшению инвестиционного климата в РФ.;

упростить структуру и требования выпуска ипотечных ценных бумаг;

повысить эффективность деятельности всех участников инфраструктуры рынка жилищного кредитования;

  • разработка в России специальных программ ипотечного жилищного кредитования и поддержки заемщиков, оказавшихся в сложной финансовой ситуации;
  • создание дифференцированного территориального подхода к развитию ипотечного кредитования в зависимости от типа рынка жилья;

в кризисные периоды необходимо активное применение инструментов повышения ликвидности банковской системы, доступных Центральному банку РФ, включая кредитование под залог ипотечных ценных бумаг, операции РЕПО с ипотечными ценными бумагами .

Подводя итоги, можно сказать о том, что в России все еще много проблем, замедляющих совершенствование ипотеки. А решение проблем ипотечного кредитования — это комплексная задача, касающаяся различных сфер экономики, политики, социального, строительного и миграционного сектора, расширение банковских продуктов и т. д. Для разрешения всех трудностей требуется длительное время. При этом всем будущее российского ипотечного кредитования выглядит достаточно оптимистично, и рано или поздно экономика в России обязательно дойдет до того уровня, когда ипотечное кредитование в равной степени будет выгодно и банкам, и широкому кругу населения.

ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ НА ПРИМЕРЕ ПАО «СЕБЕРБАНК РОССИИ»

2.1. ХАРАКТЕРИСТИКА ПАО «СБЕРБАНК РОССИИ»

12 ноября 1841 года российским императором Николаем I был подписан указ об учреждении в России сберегательных касс «для доставления через то средств к сбережению верным и выгодным способом». Эта дата стала считаться днем рождения Сбербанка.

Через несколько месяцев, 1 марта 1842 г., служащий Ссудной казны Николай Кристофари переступил порог только что открывшейся кассы в Петербурге. Он даже предположить не мог, что в этот момент становится первым клиентом финансового учреждения, история которого будет неразрывно переплетена с историей России.

Сбербанк является историческим преемником основанных указом императора Николая I Сберегательных касс, которые поначалу были лишь двумя маленькими учреждениями с 20 сотрудниками в Санкт-Петербурге и Москве. Затем они разрослись в сеть сберегательных касс, работавших по всей стране и даже в трудные времена помогавших сохранить устойчивость российской экономики. Позже, в советскую эпоху, они были преобразованы в систему Государственных трудовых сберегательных касс. А в новейшее время превратились в современный универсальный банк, крупную международную группу, чей бренд известен более чем в двадцати странах мира.

В сегодняшнем Сбербанке почти ничего не напоминает о сберегательных кассах, функции которых он выполнял на протяжении значительного периода своей истории. Но удивительно другое: Сбербанк уже мало похож даже на самого себя всего лишь десятилетней давности.

Способность к переменам и движению вперед — признак отличной «спортивной» формы, в которой находится сегодня Сбербанк. Титул старейшего и крупнейшего банка России не мешает ему открыто и добросовестно конкурировать на банковском рынке и держать руку на пульсе финансовых и технологических перемен. Сбербанк не только шагает в ногу с современными тенденциями рынка, но и опережает их, уверенно ориентируясь в стремительно меняющихся технологиях и предпочтениях клиентов.

Сбербанк сегодня — это кровеносная система российской экономики, треть ее банковской системы. Банк дает работу и источник дохода каждой 150-й российской семье.

На долю лидера российского банковского сектора по общему объему активов приходится 28,7% совокупных банковских активов (по состоянию на 1 января 2016 года).

Банк является основным кредитором российской экономики и занимает крупнейшую долю на рынке вкладов. На его долю приходится 46% вкладов населения, 38,7% кредитов физическим лицам и 32,2% кредитов юридическим лицам.

Сбербанк сегодня — это 12 территориальных банков и более 16 тысяч отделений по всей стране, в 83 субъектах Российской Федерации, расположенных на территории 11 часовых поясов.

Только в России у Сбербанка более 110 миллионов клиентов — больше половины населения страны, а за рубежом услугами Сбербанка пользуются около 11 миллионов человек.

Спектр услуг Сбербанка для розничных клиентов максимально широк: от традиционных депозитов и различных видов кредитования до банковских карт, денежных переводов, банковского страхования и брокерских услуг.

Все розничные кредиты в Сбербанке выдаются по технологии «Кредитная фабрика», созданной для эффективной оценки кредитных рисков и обеспечения высокого качества кредитного портфеля.

Стремясь сделать обслуживание более удобным, современным и технологичным, Сбербанк с каждым годом все более совершенствует возможности дистанционного управления счетами клиентов. В банке создана система удаленных каналов обслуживания, в которую входят:

  1. онлайн-банкинг «Сбербанк Онлайн» (более 30 млн активных пользователей);

  2. мобильные приложения «Сбербанк Онлайн» для смартфонов (более 18 млн активных пользователей);

  3. SMS-сервис «Мобильный банк» (более 30 млн активных пользователей);

одна из крупнейших в мире сетей банкоматов и терминалов самообслуживания (более 90 тыс. устройств).

Сбербанк является крупнейшим эмитентом дебетовых и кредитных карт. Совместный банк, созданный Сбербанком и BNP Paribas, занимается POS-кредитованием под брендом Cetelem, используя концепцию «ответственного кредитования».

Среди клиентов Сбербанка — более 1 млн предприятий (из 4,5 млн зарегистрированных юридических лиц в России).

Банк обслуживает все группы корпоративных клиентов, причем на долю малых и средних компаний приходится более 35% корпоративного кредитного портфеля банка. Оставшаяся часть — это кредитование крупных и крупнейших корпоративных клиентов.

Сбербанк сегодня — это команда, в которую входят более 260 тыс. квалифицированных сотрудников, работающих над превращением банка в лучшую сервисную компанию с продуктами и услугами мирового уровня.

Сбербанк — это мощный современный банк, который стремительно трансформируется в один из крупнейших мировых финансовых институтов. В последние годы Сбербанк существенно расширил свое международное присутствие. Помимо стран СНГ (Казахстан, Украина и Беларусь), Сбербанк

представлен в девяти странах Центральной и Восточной Европы (SberbankEurope AG, бывший VolksbankInternational) и в Турции (DenizBank).

Сделка по покупке DenizBank была завершена в сентябре 2012 года и стала крупнейшим приобретением за более чем 170-летнюю историю Банка. Сбербанк России также имеет представительства в Германии и Китае, филиал в Индии, работает в Швейцарии.

В июле 2014 года Сбербанк занял первое место среди банков Центральной и Восточной Европы, а также 33-е место в общем зачете в ежегодном рейтинге «ТОП 1000 банков» мира, опубликованных журналом TheBanker. Кроме того, Sberbankonline был признан лучшим розничным онлайн банкингом в странах Центральной и Восточной Европе по мнению журнала GlobalFinance, а также признан лучшим банком в России по итогам исследования, проведенного этим журналом в 2015 году.

В 2014 году DenizBank (Турция) был назван Самым инновационным Банком в мире на церемонии награждения BAI InnovationAwards.

Основным акционером и учредителем Сбербанка России является Центральный банк Российской Федерации, который владеет 50% уставного капитала плюс одна голосующая акция. Другими акционерами Банка являются международные и российские инвесторы.

Обыкновенные и привилегированные акции банка котируются на российских биржевых площадках с 1996 года. Американские депозитарные расписки (АДР) котируются на Лондонской фондовой бирже, допущены к торгам на Франкфуртской фондовой бирже и на внебиржевом рынке в США.

Банк осуществляет свою деятельность на основании лицензии: Генеральная лицензия Банка России на осуществление банковских операций №1481 от 11.08.2015 г.

Орган банковского надзора: Главное управление Центрального банка Российской Федерации по Центральному федеральному округу г. Москва

Адрес:115035,Москва,М-35,ул.Балчуг,д.2

Телефон:+7 (495)950-21-90

Полное фирменное наименование: Публичное акционерное общество «Сбербанк России».

Сокращенное фирменное наименование: ПАО Сбербанк.

Юридический адрес: Россия, Москва, 117997, ул. Вавилова, д. 19.

Почтовый адрес: Москва, 117997, ул. Вавилова, д. 19.

Реквизиты:Кор.счет30101810400000000225

в Главном управлении Центрального банка Российской Федерации по Центральному федеральному округу г. Москва (ГУ Банка России по ЦФО)

БИК044525225

КПП773601001

ИНН 7707083893

Дата внесения в ЕГРЮЛ записи о регистрации кредитной организации – эмитента:16.08.2002.

Руководитель:Президент, Председатель Правления

ПАО Сбербанк

Греф Герман Оскарович.

Главный бухгалтер:Старший управляющий директор, главный бухгалтер — директор Департамента учета и отчетности ПАО Сбербанк

Лукьянова Марина Юрьевна

    1. АНАЛИЗ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПАО «СБЕРБАНК РОССИИ»

Банк уделяет отдельное внимание работе с частными клиентами и предоставляет широкий спектр банковских продуктов и услуг для физических лиц: кредитование; вклады; банковские карты; денежные переводы; коммунальные платежи; операции с ценными бумагами; индивидуальные банковские сейфы; монеты; расчетно-кассовое обслуживание; депозитарий; удостоверяющий центр; рекламные акции; операции с векселями; дисконтная программа.

Размер активов ПАО «СБЕРБАНК» на 01.01.17 составил 24586,2 млн. руб.

Темпы роста активов опережают темпы роста своего капитала.

Свой капитал банка возрос лишь на 2,2% в сравнении с данными на 01.01.15г. В свою очередь темпы роста ссудной задолженности превышают темпы роста активов ПАО «СБЕРБАНК». Размер общей ссудной задолженности возрос на 28,4%, составив на 01.01.17г. 15720,0 млн. руб. При одновременном поступательном росте активов и своего капитала, прибыль до налогообложения была снижена до 48,2% от уровня 2014г.

Показатель

2014г.

2015г.

2016г.

Темп роста, снижения %

2015/2014

2016/2014

1

2

3

4

5

6

Активы, млн. руб.

19725,2

20680,0

24586,2

104,8

124,6

Свои средства (капитал), млн. руб.

2339,4

2352,6

2390,7

100,6

102,2

Общая ссудная задолженность, млн. руб.

12238,7

13236,5

15720,0

108,2

128,4

в т. ч. просроченная, млн. руб.

3038,4

2068,6

2392,1

68,1

78,7

Привлеченные ресурсы, млн. руб.

17385,9

18327,4

22195,5

105,4

121,1

в т.ч. вклады, млн. руб.

10205,4

9937,2

10897,8

97,4

106,8

Прибыль до налогообложения, млн. руб.

241,3

83,2

116,4

34,5

48,2

Коэффициент рентабельности активов, %

1,3

0,4

0,5

Х

Х

Коэффициент рентабельности своего капитала, %

10,1

3,5

4,9

Х

Х

Таблица-1 Основные показатели деятельности банка ПАО «СБЕРБАНК» за 2014-2016гг., на конец года

Рост активов на 24,6% был во многом повышением чистой ссудной задолженности, как видно из таблицы 2, занимающей наибольший удельный вес в структуре активов. На ее долю приходится около 57% общей суммы активов банка.

Активы банка

2014г.

2015г.

2016г.

Удельный вес, %

2014

2015

2016

1

2

3

4

5

6

7

Денежные средства

716,2

857,0

802,8

3,6

4,1

3,3

Средства кредитных организаций в ЦБ РФ

700,4

614,0

559,8

3,6

3,0

2,3

Средства в кредитных организациях

1186,0

394,4

1724,8

6,0

1,9

7,0

Финансовые активы, которые оцениваются по справедливой стоимости через прибыль либо убыток

3156,3

4030,3

4329,7

16,0

19,5

17,6

Чистая ссудная задолженность

11225,9

12083,4

13915,1

56,9

58,4

56,6

Чистые вложения в ценные бумаги и иные финансовые активы

4,4

4,4

604,6

0,0

0,0

2,5

Чистые вложения в ценные бумаги удерживаемые до погашения

308,5

217,6

219,0

1,6

1,1

0,9

Основные средства, нематериальные активы и материальные запасы

1433,2

1374,7

2236,0

7,3

6,6

9,1

Прочие активы

994,5

1104,2

194,4

5,0

5,3

0,8

ИТОГО

19725,2

20680,0

24586,2

100,0

100,0

100,0

Таблица 2-СоставиструктураактивовПАО«СБЕРБАНК»за2014-2016гг.,млн.руб.,на конец года.

На долю финансовых активов, которые оцениваются по справедливой стоимости через прибыль либо убыток, приходится около 18% совокупных банковских активов. Остальные 25% делят: денежные средства — 4%, средства кредитных организаций в ЦБ РФ — 3%, средства в кредитных организациях — 5%, чистые вложения в ценные бумаги и иные финансовые активы, которые имеются в наличии для продажи — 1%, чистые вложения в ценные бумаги, которые удерживаются до погашения — 1%, главные средства, нематериальные активы и материальные запасы — 7%, прочие активы — 4%.

    1. АНАЛИЗ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ В ПАО «СБЕРБАНК РОССИИ»

Анализ реализуемых программ ипотечного кредитования иллюстрирует, что ипотечные программы Банка довольно привлекательны для населения.

2016 г.

2015 г.

2014 г.

1

2

3

4

5

6

7

Название кредита

Сумма (млн. руб.)

Удельный вес, %

Сумма (млн. руб.)

Удельный вес, %

Сумма (млн. руб.)

Удельный вес, %

Кредит на срок 5-15 лет

796,02

92

514,26

68,53

505,21

67,53

Кредит на срок 15-20 лет

16,13

2

113,4

15,11

118,4

16,12

Кредит на срок до 5 лет

51,29

6

122,75

16,36

130,75

14,36

Всего

863,44

100

750,41

100

743,41

100

Таблица3–Структураипотечныхкредитов,выданныхв2015-2016году,млн.руб.,на конец года.

Из данных таблицы 3 видно, что в 2016 году наибольший удельный вес в портфеле ипотечных кредитов в отделении Банка занимают кредиты, которые выданы на срок 5-15 лет — 92%, в сравнении с 2015 годом этот процент увеличен на 23,47 %. Требования законодательства ограничивают перечень объектов недвижимости на первичном рынке жилья, которые, в свою очередь, могут быть приобретены с применением кредитных средств банков.

На 1 января 2014 г. кредитный портфель ПАО «СБЕРБАНК» составлял 1 552 828 тыс. р., а уже на 1 января 2017 года он увеличился и составил 1 738 944 тыс. р. С 2014 года остаток срочной ссудной задолженности ПАО «СБЕРБАНК» вырос на 186 115,8 тыс. р. либо на 12 %.

Темп роста срочной ссудной задолженности за рассматриваемый период составил 111,99 %. Что говорит о росте выданных кредитов за период 2014-2016 гг., на 11,99 %.

Из анализа данных приведенных в таблице 3 видно, что происходит постепенное повышение срочной ссудной задолженности, которая, в свою очередь, составила на 1 января 2017 года 1 738 944 тыс. р., что на 186 115,8 тыс. р. Значительно больше чем на 1 января 2015 года. Это произошло благодаря изменениям, внесенным в правила кредитования физических лиц в ПАО «СБЕРБАНК» банке с одновременным уменьшением процентных ставок.

Дальше рассмотрим предлагаемые отделением ПАО «СБЕРБАНК» программы кредитования.

Как иллюстрирует таблица 4, в отделении банка представлены как кредиты наличными, так и широкой программы ипотечного кредитования и кредитования малого бизнеса — индивидуальных предпринимателей.

Программа

% ставка

Минимальная сумма

Максимальная сумма, тыс.р.

Максимальный срок кредитования

1

2

3

4

5

Кредитные карты

инд.

750

Кредит наличными

от 21,49 %

2 000

3 года

Ипотечное кредитование

17-19 %

2500

60000

25 лет

Автокредитование

23,49% — 33,49

112

5600

3 года

Таблица 4-Предлагаемые программы кредитования.

Дальше рассмотрим удельный вес остатков срочной ссудной задолженности по видам кредитов в таблице 5.

Программа кредитования

2014 г.

2015 г.

2016 г.

Темп роста, 2016/2014 %

Сумма, тыс.р.

Доля, %

Сумма, тыс.р.

Доля, %

Сумма, тыс.р.

Доля, %

1

2

3

4

5

6

7

8

Ипотечный (первичный рынок)

95877

6,17

88314,2

5,41

81947,2

4,71

85,47

Ипотечный (вторичный рынок)

256988,7

16,55

271912,3

16,66

282549,6

16,25

109,95

Таблица 5-Структура остатков срочной ссудной задолжено с типо разным видам кредитов, наконец года.

Из данных приведенных в таблица 5 видно, что набирают обороты программы главным образом существующие достаточно давно и обладающие стандартными характеристиками.

Это кредитование наличными (28,94 % на начало периода и 33,03 % на его конец) и корпоративная программа кредитования (18,59 % на начало анализируемого периода и 20,12 % на его конец).

Относительно самого востребованного вида кредита то им остается кредит наличными, его удельный вес в ссудной задолженности растет в процентном выражении ежегодно.

Подобная тенденция к повышению происходит в силу того, что — это наиболее универсальный вид кредита, подходит для всех заемщиков и на всевозможные цели. Его преимущество в том самом, что клиент имеет возможность совершенно самостоятельно определить валюту и метод получения кредита, истратить деньги по своему усмотрению и не предоставлять в банк почти никакой отчетности.

Анализ иллюстрирует, что ставка Банка не является наиболее низкой. Также наиболее высоким является требуемый первоначальный взнос.

Изменения удельного веса по ипотечному кредиту произошли за счёт корректировки процентных ставок, сроков кредитования и роста цен на рынке вторичного жилья.

Абсолютное содержание одного процента прироста в 2016 г. составило 0,9 млн. руб., а в 2017 г. уже 1,5 млн. руб., иными словами, виден рост суммы кредитов и процентного содержания.

Согласно с данными таблицы 6 видно, что наибольшей популярностью среди населения пользуется кредит «Квартира». В 2014 г. его удельный вес составил 65,6%, в кризисный 2015 г. его доля увеличилась до 78,0%, а с 2016 г. Начала сокращаться из-за увеличения доли на кредит «Новостройка».

Вид кредита

2014 г.

2015 г.

2016 г.

Изменение

1

2

3

4

5

Объём кредитов, млн. руб

Доля, %

Объём кредитов, млн. руб

Доля, %

Объём кредитов, млн. руб

Доля, %

2016/ 2014, млн.руб.

2016/ 2014, %

Квартира

164,5

65,6

71,7

78,0

109,5

73,0

-55

66,57

Новостройка

56,5

22,5

8,3

9,0

19,5

13,0

-37

34,51

Строительство дома

30,0

11,9

12,0

13,0

21,0

14,0

-9

70,00

Таблица 6 — Состав и структура выданных ипотечных кредитов в ПАО «СБЕРБАНК» в 2014-2016 гг., на конец года.

Связано это с тем, что резко увеличилось число строящихся домов после застоя в кризисный период, на приобретение квартир в которых, в свою очередь, выдаётся ипотечный кредит. Кредит «Строительство дома» в анализированном периоде особой популярностью у населения не пользуется.

Проведём анализ ипотечных кредитов в разрезе сроков просроченной задолженности. В таблице 7 представлены данные о сроках просроченной задолженности по ипотечным кредитам физическим лицам в 2014-2016 гг.

Согласно с данными таблицы 7 видно, что по состоянию на 31 декабря 2016 г. удельный вес просроченных кредитов составил 10,5%, наибольший удельный вес — 3,2% — просроченных кредитов — в интервале сроков до 30 дней, иными словами, задолженность является краткосрочной. Отметим относительно маленькой удельный вес просроченных кредитов с продолжительным сроком просроченности. Таким образом, в анализируемом периоде можно отметить две тенденции.

Ипотечные кредиты

2014 г.

2015 г.

2016 г.

Изменение 2016/2014

1

2

3

4

5

Непросроченные

93,2

80,5

89,5

-3,7

Просроченные, в том числе на срок

6,8

19,5

10,5

3,7

— менее 30 дней

2,8

3,2

3,2

0,4

— 30 — 90 дней

1,5

2,7

1,9

0,4

— 91 — 180 дней

0,5

2,8

1,8

1,3

— 181 — 360 дней

0,9

5,0

2,0

1,1

— более 360 дней

1,1

5,8

1,6

0,5

Всего

100,0

100,0

100,0

0

Таблица 7-СтруктураипотечныхкредитовПАО«СБЕРБАНК»пособлюдениюсрокавозвратав2014-2016гг.,на конец года.

На начало анализируемого периода процентная маржа составила 6,04 %, то по итогам 2016 года она сократится до 4,89 %.

В целом стоит отметить, что отделению ПАО «СБЕРБАНК» по итогам 2014-2016 года выгоднее совершать кредитование малого бизнеса, тем не менее конъюнктура рынка влияет на данный процесс сокращением доли кредитов индивидуальных предпринимателей в ссудной задолженности отделения банка.

Главными факторами, которые, в свою очередь, затронули повышение объема доходов Банка, стали динамичный прирост кредитного портфеля Банка и сохранение достаточно высокого уровня процентной маржи.

Также клиенты могут применять средства государственной поддержки:

1) Материнский капитал, который, в свою очередь, позволит снизить либо в полном объеме покрыть первоначальный взнос, повысить сумму ипотечного кредита или погасить часть задолженности.

Кредит предоставляется в рублях на покупку готового либо строящегося жилья.

— нужно обратиться в какой угодно ипотечный центр банка.

-обеспечить стандартный пакет документов, сертификат на материнский капитал и справку из отделения Пенсионного фонда РФ о размере остатка материнского капитала.

-После оформления ипотечного кредита обратиться в отделение Пенсионного фонда РФ, для того чтобы средства материнского капитала были нацелены на частичное погашение кредита.

2) Средства жилищного сертификата (банк принимает сертификаты, которые выданы в рамках какой угодно жилищной программы государства) можно направить на частичную оплату первоначального взноса либо на погашение ипотеки.

Клиент обращается за ипотечным кредитом в стандартном порядке, но во время оформления ипотеки учитывается его жилищная субсидия.

Он заполняет анкету на получение ипотечного кредита и вместе с необходимыми документами и жилищным сертификатом передает ее в банк.

Банк совершает процедуру проверки кредитоспособности и платежеспособности, а кроме того определяет максимальную сумму кредита, которую, в свою очередь, он способен обеспечить с учетом подразумеваемой суммы субсидии и ориентировочной стоимости будущей квартиры.

После принятия решения о предоставлении кредита клиенту выдается уведомление, и он можете начинать поиск подходящего вам и определенного требованиям банка варианта квартиры.

Если клиент применяет субсидию в качестве первоначального взноса, банк обеспечит кредитные средства лишь после оплаты части приобретаемой недвижимости средствами субсидии.

Ежемесячное погашение ипотечного кредита происходит согласно с условиями кредитного договора. Вполне возможно снижение затрат заемщика, если это предусмотрено условиями жилищного сертификата.

По ходу анализа организации ипотечного кредитования в банке были сделаны следующие выводы:

1) Резко увеличилось число строящихся домов после застоя в кризисный период, на приобретение квартир в которых, в свою очередь, выдаётся ипотечный кредит. Кредит «Строительство дома» в анализированном периоде популярностью у населения не пользуется.

2) Недостатки ипотечного кредитования в ПАО «СБЕРБАНК»:

невозврат заемщиком полученных средств остается ;

повышение объема проблемных кредитов;

рост числа просрочек по выданным ипотечным кредитам

  1. РЕКОМЕНДАЦИИ ПО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ ИПОТЕЧНЫХ ПРГОГРАММ В ПАО «СБЕРБАНК РОССИИ» .

  1. Возможное снижение процентной ставки по ипотечному кредиту до 10%, что позволит вовлечь в ипотеку значительные слои населения с различным уровнем дохода. Осуществить в краткосрочной перспективе такое снижение ставки по ипотечным жилищным кредитам, предоставляемым гражданам коммерческими банками, в сложившихся условиях вполне возможно, т.к. на данный момент ставка рефинансирования ЦБ РФ составляет 9%. Также обеспечить требуемую величину процентной ставки представляется возможным в рамках другого вида кредитной организации, с более дешевым источником ресурсов и определенным законодательно основным видом деятельности — кредитованием граждан для строительства и покупки жилья.

2. Увеличение срока кредитования до 50 лет

Актуально для банков, у которых максимальный срок по ипотеке меньше указанного срока. Большинство банков предусматривают программы ипотечного кредитования сроком до 30 лет.

  1. Применение различных форм процентной ставки (переменной, фиксированной, комбинированной).

  1. Повышение квалификации сотрудников банка

В первую очередь это касается кредитных инспекторов, ведь именно они непосредственно общаются с потенциальными заемщиками, рассказывают основные условия и предъявляемые требования.

Очень много недопониманий и претензий возникает именно на стадии консультирования. Необходимо осуществлять постоянный контроль работы кредитных специалистов, а именно:

  1. Проводить минимум 2 раза в год аттестации на знание и понимание банковских продуктов;

  2. Проводить тренинги, например по технике эффективных продаж;

  3. Поддержание корпоративной культуры;

  4. Разработать эффективную систему стимулирования сотрудников, что непосредственно оказывает самое прямое влияние на качество работы.

Не стоит забывать, что банковская деятельность это все же сфера услуг и далеко не последнее значение здесь имеет качество обслуживания, которое необходимо постоянно повышать и совершенствовать.

  1. Предусмотреть возможность при оформлении ипотеки на вторичную недвижимость расчетов с продавцом в день совершения сделки.

Это связано с тем, что многие продавцы не хотят связываться с ипотекой из-за длительности оформления сделки, а соответственно и отсрочки оплаты.

  1. Работа со страховыми компаниями

Как мы уже отмечали выше, банк за «привлечение» клиента на страховую программу, он получает от страховой компании комиссию.

На мой взгляд, целесообразно рассмотреть вопрос об отмене данной комиссии или ее уменьшении в пользу клиентов. Стоимость страховых продуктов по ипотечным программам высокая (комиссия тоже не маленькая).

Это будет способствовать уменьшению затрат на стадии оформления кредита (а у многих не хватает средств именно на стадии оформления, то есть на первоначальный взнос и страховки) или уменьшению ежемесячного платежа (так как стоимость страховых программ, включенная в кредит будет уменьшена на размер комиссии).

  1. Введение новой программы ипотечного кредитования, согласно которой будет возможно оформлять ипотечные кредиты на квартиры частных застройщиков.

Для страхования своих рисков банк, например, может предусмотреть повышение процентной ставки по такой программе или обязательное дополнительное страхование по следующим программам:

  1. утрата жизни и трудоспособности заёмщика;

  2. утрата или повреждение приобретаемой квартиры;

  3. прекращение или ограничение права собственности на квартиру.

Найдется много желающих оформить ипотечный кредит на квартиры от частных застройщиков. Ведь не смотря на связанный с ними риск, стоимость таких квартир практически в 2 раза дешевле.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

Ипотека — это одна из форм залога, в роли которого выступает недвижимое имущество, с целью получения денежных средств, то есть ипотечного кредита. Ипотекой так же называют закладную — это документ, в котором указывается достоверность сдачи имущества в залог. При выдачи ипотеки, залоговое недвижимое имущество остается в имении у должника, а кредитор в свою очередь имеет право на изъятие данного недвижимого имущества при невыполнении обязательств должником. Предметом ипотеки являются квартиры, земельные участки, многоквартирные дома, здания, сооружения и другое недвижимое имущество.

Одним из основных факторов, характеризующих наличие финансовых условий для возможности широкого развития долгосрочного ипотечного кредитования, является состояние банковского сектора в целом и наличие в нем достаточных долгосрочных пассивов, прежде всего в виде вкладов частных вкладчиков.

Состояние российской банковской системы в настоящее время продолжает оставаться недостаточно устойчивым. Основной особенностью ипотеки является то, что кредитор в праве самостоятельно и на свое усмотрение распорядится недвижимостью заемщика в случае невыполнения им своих обязательств. Именно эта главная особенность отличает ипотечный кредит от других долгосрочных кредитов.

Ипотечное кредитование на сегодняшний день является самым актуальным видом долгосрочного кредитования. Это одно из приоритетных видов направлений современно жилищной политики. В ходе проделанной работы, можно сказать, что система долгосрочного ипотечного кредитования в России должна опираться на зарубежный опыт, учитывать макроэкономические условия, высокую инфляцию и ограниченную платежеспособность населения. Жилищный вопрос в нашей стране все так же занимает лидирующие позиции. Спрос на ипотечное кредитование в Сбербанке РФ с каждым годом все больше и больше набирает обороты. Поэтому в Банке были внесены новые программы и изменения по ипотечному кредитованию, что бы заинтересовать больше клиентов.

Ипотечное кредитование всегда будет стоять на первом месте, так как это удобно и надежно. Главный фактор это конечно это возможность залога. Залог имущества является наиболее надежным способом обеспечения исполнения всех обязательств как перед банком , так и перед заемщиком. Я считаю, что недвижимость всегда будет занимать высшую нишу в экономики, так как это отличный способ вложения своих финансовых средств в капитал, а цены на недвижимость с каждым днем повышаются.