По гражданскому праву «Залог и его формы»

Курсовая работа

проанализировать договор ипотеки, как основание возникновения залоговых отношений.

Объектом исследования выступают за

Предметом исследования являются гражданско-правовые нормы Российской Федерации в сфере залога.

В ходе написания работы были использованы следующие методы: логический метод, метод толкования права и сравнительно-правовой метод.

Работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка литературы.

Во введении дается актуальность темы, определяются цель, задачи, предмет и объект.

В первой главе рассматривается залог, как основной способ обеспечения обязательств.

Во второй главе изучена ипотека, как форма залога по-современному Российскому законодательству.

В заключении делаются выводы по ходу проведенного исследования.

1. ЗАЛОГ, КАК ОСНОВНОЙ СПОСОБ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ

1.1 Понятие залога и сфера его применения

Залог – одно из основных средств, которое позволяет заставить должника исполнить свои обязательства, принятые согласно договору. Служа гарантией удовлетворения требований кредитора за счет имущества должника, залог необходим, чтобы обеспечить надлежаще исполнение должником своих обязанностей.

Наличие данного имущества и есть отличительная черта залога.

Предусматриваются две формы договора о залоге: простая письменная и нотариальная. Нотариальная форма определяется как предметом залога, так и формой основного договора, в обеспечение которого предоставляется залог.

В ГК РФ установлены три момента возникновения права залога.

Так, в силу ст. 341 ГК РФ право залога имущества, которое не передается залогодержателю, возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое передается залогодержателю, — с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге.

9 стр., 4408 слов

МАРКЕТИНГОВЫЕ ИССЛЕДОВАНИЯ В ТУРИЗМЕ

... Порядок проведения маркетингового исследования в общем случае состоит из пяти основных звеньев. 1. Выявление проблем и формулирование целей исследования считается важнейшим этапом. Правильно и точно сформулированная цель маркетингового исследования является залогом его успешного проведения. 2. ...

Согласно ст. 357 ГК РФ право залога при залоге товаров в обороте возникает одновременно с приобретением залогодателем права собственности или хозяйственного ведения на продукцию, сырье и т. п.

Право залога предполагает, что у залогодержателя появляется либо право владения имуществом, либо право контроля над состоянием и порядком использования имущества.

Сфера применения залога прямо указана в ст. 4 Закон РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге». В этой статье перечислены четыре пункта или вида сфер применения залога:

а) Залогом может быть обеспечено действительное требование, в частности, вытекающее из договора займа, в том числе банковской ссуды, договоров купли-продажи, имущественного найма, перевозки грузов и иных договоров.

б) Предметом залога могут быть вещи, ценные бумаги, иное имущество и имущественные права. Предметом залога не может быть требования, носящие личный характер, а также иные требования, залог которых запрещен.

в) Залог может устанавливаться в отношении требований, которые возникнут в будущем при условии, если стороны договорились о размере обеспечения залогом таких требований.4. Залог производен от обеспечиваемого им обязательства, существования прав залогодержателя находится в зависимости от судьбы обеспечиваемого залогом обязательства.

В зависимости от предмета залог делится на специальные виды, имеющие особенности в правовом регулировании. К ним относятся залог недвижимости (ипотека), залог товаров в обороте, залог вещей в ломбарде, залог прав.

1.2. История развития института залога в России

Существуют свидетельства существования залога уже в древней Руси. Согласно исследованиям в области истории Российского государства и права, отличительной чертой древнерус-ского залога является окончательное и бесповоротное приобретение пра-ва на вещь залогодержателем в случае неуплаты со стороны залогодате-ля. Развитие залогового правового института в России, как такового, произошло позднее чем в европейских государствах. Основные понятия римского залогового права оказали большое влияние и на формирование российского залогового права. Влияние это было в значительной мере опосредовано западноевропейскими законодательствами. В томе X Свода законов Российской империи залог регулировался нормами, помещенными во 2-м разделе 4-й книги, вместе с иными способами обеспечения обязательств. Во второй половине XIX века, существовала даже точка зрения, представители которой отрицали вещный характер залога. Однако господствующее мнение считало залог вещным правом.

В российском праве тех лет регулировался и активно применялся для обеспечения обязательств (в подавляющем большинстве случаев обязательств из договоров займа с банками) залог движимого имущества — заклад, залог недвижимого имущества, залог прав требований и залог ценных бумаг.

По общему правилу залог имел значение побочного (акцессорного) правоотношения. Однако он мог существовать и в качестве самостоятельного правоотношения, независимо от обязательства.

22 стр., 10888 слов

Проблемные вопросы кредитования под залог

... залога при обеспечении возврата кредита, по оценке стоимости объекта залога и т.п. В банковской практике залог имущества вытекает из залогового обязательства, которое выдается заемщиком (залогодателем) кредитору (залогодержателю) и подтверждает право ... предметов заклада могут выступать твердый залог При твердом залоге В случае предоставления кредита под залог имущества банк должен учитывать ряд ...

В связи с тем, что передача имущества в залог может привести к отчуждению этого имущества, российское законодательство установило, что закладывать может только тот, кто способен отчуждать, то есть исключительно собственник имущества, и при этом ни коим образом не ограниченный в праве распоряжения этим имуществом. Право Российской империи право не предусматривало законного и судебного залога. Для действительности залога недвижимости необходимо было придать договору о залоге особую форму — форму крепостного акта закладной крепости, который должен быть подписан двумя свидетелями. Договор о залоге движимых вещей должен был иметь нотариальную форму. Залог как движимого, так и недвижимого имущества влек за собой запрет его отчуждения. Наряду с общими нормами о залоге существовали специальные правила о залоге для казны, кредитных институтов — Устав кредитный, ссудных касс и товарных складов — Устав торговый.

Относительно залога недвижимого имущества уже с 1849 г. высказывались предложения о проведении в России ипотечной реформы, которая предполагала принципиальным образом изменить систему залогового права на недвижимость. Эта реформа должна была способствовать развитию поземельного кредита, т. е. такого кредита, который предоставляется под обеспечение его недвижимостью.

К 1890 г. была закончена работа над проектом вотчинного устава, который, как предполагалось, должен был включать в себя большую часть правил, относящихся к праву собственности и залогу на недвижимость. В ходе работы над этим законопроектом активно использовалось законодательство всех европейских стран, уже имевших к тому времени ипотечные системы залога недвижимости, а также соответствующие разделы проекта общегерманского уложения. Основным звеном ипотечной реформы должна была стать новая система оборота и в том числе залога недвижимости, связанная с введением вотчинной (ипотечной, поземельной) книги. Значение вотчинной книги должно было заключаться в том, что сила права собственности, залогового и иных прав на недвижимость обусловливалась внесением соответствующей записи в эту книгу. Другим элементом этой реформы должен был стать отказ от правил запрета отчуждения заложенной недвижимости. К сожалению, проекту вотчинного устава не суждено было приобрести законную силу.

Таким образом, к началу XX века в Российской империи существовал достаточно урегулированный рынок ипотечных кредитов. При его организации была реализована идея, имеющая, на первый взгляд, сугубо теоретическое значение. Суть ее состоит в том, что при организации ипотечных кредитов могут возникать и существовать правовые формы, производные от залога недвижимости, но теряющие акцессорный характер по отношению к обеспечиваемому кредиту. При таком способе кредитования должник передавал в залог банку, в обеспечение исполнения своих обязательств по кредитному договору недвижимость, а банк в счет кредитного договора выдавал заемщику не деньги, а закладные листы с купонным доходом. Получив кредит в форме закладных листов, заемщик мог рассчитаться ими со своими кредиторами, продать их на бирже за деньги, т. е. реально имела место ситуация, в которой закладные листы выступали средством расчета

7 стр., 3256 слов

Основания ограничения прав собственности на землю

... собственности; права владения и пользования концессионера по концессионному соглашению предоставленным земельным (лесным) участком; арест (запрещение совершения определённых действий с земельным участком). Отметим ряд общих особенностей, присущих ограничениям (обременениям) прав ... самоуправления). 2. Залог (ипотека) недвижимого имущества, в том числе земельных участков, регулируется нормами ...

Построение новой правовой системы в 1917 году было отмечено разрушением старой системы вещного права. Первые декреты Всероссийского съезда Советов запрещали собственность частных лиц на землю, ее недра, воды, леса, промышленные предприятия. Эти объекты на долгие десятилетия перестали быть объектом гражданского оборота и, следовательно, не могли быть предметом залога.

Некоторое обратное движение по сравнению с ситуацией 1917-1921 гг. и в то же время принципиально новое положение по сравнению с дореволюционным правом представлял из себя ГK РСФСР 1922 г. Кодекс предусматривал три вида прав на вещи: право собственности, право застройки и право залога. В отличие от традиционного деления вещных прав Кодекс не выделял особо право владения — элемента, необходимого для возникновения заклада, и прав на чужие вещи, к которым относится, в частности, и залог. Как полагает Т. Е. Новицкая: «Историческое происхождение права частной собственности из владения; настораживало юристов в 20-е годы, кроме того, хотелось создать нечто принципиально отличное от понятий буржуазного права». Т.Е. Новицкая «Кодификация гражданского права в Советской России 1920-1922 г.»., М. МГУ 1989 с. 78 ГК РСФСР 1922 г. окончательно упразднил деление имущества на движимое и недвижимое. Основанием для этого была национализация земли.

В соответствии с одним из классических положений вещного права постройка следует судьбе земли. ГК РСФСР 1922 г. отказался от этого, правила: теперь возможна была ситуация, когда собственник строения не являлся собственником земельного участка, на котором стоит это строение. Вместо традиционного предположения о праве собственности владельца он закреплял так называемую «презумпцию государственной собственности», когда в любом случае при наличии спора предполагалось, что имущество принадлежит государству и противная сторона должна была доказать обратное. Залог тогда рассматривался как вещное право. В те годы законодательством были предусмотрены залог с передачей имущества залогодержателю — близкий современному закладу, залог прав требования, залог права застройки и строений, а также залог товара в обороте и в переработке.

Помимо ГК РСФСР 1922 г. значительная часть правил, регулировавших залог, содержалась в уставах банков. В ряде случаев эти правила расходились с нормами ГК. В уставах многих банков предусматривалось, например, право банков продавать заложенное имущество без решения суда, а также правило, в соответствии с которым залоговое право банка устанавливалось на всякое имущество, попавшее в, распоряжение банка.

Несмотря на наличие широкой нормативной базы, залог не получил значительного распространения в середине 20-х годов. Это было связано с тем, что вопрос о значении залогового обеспечения обязательств (реального кредита) в условиях советского планового хозяйства являлся по существу частью более общей проблемы — соотношения плана и товарной формы хозяйства.

Одним из ключевых моментов кредитной реформы 1930—31 годов, было введение прямого планового банковского краткосрочного кредитования. Абстрактное для плановой экономики частно-правовое обеспечение исполнения обязательств, и, прежде всего залог, потеряло свое былое значение по сравнению с экономической обеспеченностью кредита. Иными словами, главное для банка стало не погашение кредитополучателем кредита вообще, а приобретение им именно того имущества, на приобретение которого был выдан кредит. В то же время в последующие годы согласно банковским правилам вообще не предполагалось залогового обеспечения исполнения таких кредитов, как: расчетные, выдававшиеся колхозам на производственные затраты и капитальные вложения; на выдачу авансов по договорам контрактации; под расчетные документы в пути; на затраты по

14 стр., 6745 слов

Залог недвижимого имущества (ипотека)

... 22 c.16] Ипотекой признается залог земельных участков, предприятий,зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательствуимеет право в случае ... не являлся основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника и отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, ...

внедрению новой техники; увеличению производства товаров широкого потребления; по долгосрочному кредитованию межколхозных строительных организаций и др. Независимо от того имел ли банк залоговое право или нет, он не только имел право, но и был обязан систематически производить проверку сохранности товарно-материальных ценностей, приобретенных на полученную ссуду. Как заложенные, так и незаложенные товарно-материальные ценности могли быть проданы Госбанком для покрытия задолженности по ссуде. Однако, банк практически не использовал это право, так как он имел большой выбор более эффективных способов погасить задолженность. «Твердый» залог в банковской практике не использовался. Его применение ограничивалось в основном обеспечением пополнения займов, полученных гражданами в ломбардах.

ГК РСФСР 1964 г. закрепил возможность передачи в залог имущества, принадлежащего не только на праве собственности, но и на праве оперативного управления. Правовое регулирование залога товаров в обороте и переработке полностью перешло в область специального законодательства, этот вид залога даже не упоминается в ГК. До начала девяностых годов практически отсутствовала ипотека.

Несмотря на многочисленные изменения, основные положения нормативных актов, регулировавших залог, сохраняли свое действие вплоть до недавнего времени.

В начале 90 г. прошлого века, в связи с изменением экономико-политической концепции развития нашего государства, возникла необходимость коренного изменения практически всей существовавшей нормативно правовой базы.

1.3. Основания возникновения залога в гражданском праве РФ

Основаниям возникновения залога законодатель решил посвятить отдельную статью, убрав упоминания о них из статьи 334 ГК РФ. В сущности, законодатель перенес в новую статью положения п. 3 ст. 334 ГК РФ старой редакции, добавив туда особую норму.

Согласно этой норме, если залог возникает на основании закона, то залогодержатель и залогодатель могут заключить соответствующее соглашение. К такому соглашению будут применяться правила ГК РФ о форме договора залога.

Данную новеллу достаточно сложно оценить с практической точки зрения, поскольку случаев, когда залог возникает в силу закона, немного (например, залог товаров, проданных в кредит – по п. 5 ст. 488 ГК РФ).

Однако и поставщик, и покупатель в данном случае вряд ли будут заинтересованы в оформлении еще и договора залога. Соответствующее оформление может привести к увеличению документооборота, что крайне невыгодно обоим участникам правоотношений.

8 стр., 3580 слов

Ипотека жилых помещений

... работы будет рассмотрение залога недвижимости, в частности залога жилых домов и квартир, как способа обеспечения исполнения обязательств. Глава I Понятие ипотеки. Основания возникновения ипотеки., Понятие ипотеки. Ипотекой, ... российского гражданского права. Законодательство исключало возможность обращения взыскания на имущество. Лишь с принятием федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости) ...

С другой стороны, залогодержатель и залогодатель могут предусмотреть в таком соглашении отдельные, важные для них, нюансы, которые не урегулированы ГК РФ. С этой точки зрения комментируемая норма может быть выгодна обеим сторонам.

Право залога, как и само залоговое правоотношение, может возникнуть в силу договора или в силу указания закона. Залог возникает на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в договоре не предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге (ч.3 ст. 334 ГК РФ).

Правила ГК РФ о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если им не установлено иное.

В действующем законодательстве имеет место ряд предписаний о возникновении залоговых правоотношений в силу наступления указанных в законе обстоятельств. Так, в ч.5 ст. 488 ГК РФ закреплено, что, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, товар, проданный в кредит, с момента его передачи покупателю и до его оплаты признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. В силу ч.1 ст. 387 ГК РФ при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты приобретает право залога на это имущество. Согласно п.1 ст. 77 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено договором, находящимися в залоге с момента государственной регистрации соответствующего договора купли-продажи считаются жилой дом или квартира, приобретенные в собственность за счет кредита банка или иной кредитной организации. Залогодержателем по данному залогу является банк (иная кредитная организация), предоставивший кредит на покупку жилья.

Во всех приведенных случаях возникновения залога на основании закона соблюдены требования ч.3 ст. 334 Гражданского кодекса РФ. Во-первых, указано, какое имущество считается находящимся в залоге. Во-вторых, определено, для обеспечения исполнения какого обязательства имущество признается находящимся в залоге. В-третьих, описаны обстоятельства (юридические факты), наступление которых необходимо для возникновения залога.

Важнейшим основание возникновения права залога является договор, в котором, согласно ч.1 ст. 339 ГК РФ, должно быть указание на предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного залогом. В нем также должно содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Все перечисленные условия относятся к разряду существенных условий договора о залоге.

Условия о предмете залога будут считаться согласованными, если залогодатель и залогодержатель внесут в него данные, позволяющие однозначно идентифицировать предмет залога. Так, если предметом залога является индивидуально-определенная вещь, например здание, то при его передаче в залог необходимо представить документы, содержащие сведения, позволяющие определить местонахождение здания, размер полезных площадей и т.п. Если предметом залога является право требования, то необходимо четкое описание обязательства, иного правоотношения, из которого оно возникло и в связи с которым сохраняет свою действительность.

11 стр., 5359 слов

Статистический анализ ипотечного кредитования в Российской Федерации

... развития ипотечного кредитования. Задачами курсовой работы являются: изучение теоретических аспектов ипотечного кредитования; рассмотрение состояния ипотечного кредитования в России на современном этапе; статистический анализ развития ипотечного кредитования в России. Объектом курсовой работы является ипотечное кредитование в России. Предметом курсовой работы является ...

Отмеченные требования о необходимости индивидуализации предмета залога являются следствием принципа специальности залога, по которому объектом (предметом) залога может быть только известное определенное имущество.

2. ИПОТЕКА, КАК ФОРМА ЗАЛОГА ПО СОВРЕМЕННОМУ РОССИЙСКОМУ ЗАКОНАДАТЕЛЬСТВУ

2.1 Понятие ипотеки в гражданском праве РФ

Часто под термином «ипотека» подразумевают ипотечное кредитование, однако «ипотека» имеет самостоятельное значение — залог недвижимости как способ обеспечения обязательств.

Понятие ипотеки в гражданском праве всегда тесно связано с залоговым имуществом, представляя собой одну из разновидностей исполнения кредитных обязательств залогодержателя по отношению к залогодателю. На время действия кредитного соглашения залог находится во владении кредитной организации. Для банка такой вид кредитования имеет ряд преимуществ, так как в случае ненадлежащего выполнения условий договора на залоговое имущество может быть наложено взыскание. Средства, полученные от реализации заложенного имущества, идут на погашение кредитных обязательств.

На время действия кредитного договора в отношении заложенного имущества накладывается обременение. Заемщик имеет право свободно распоряжаться имуществом в залоге, но осуществлять имущественные сделки с ним не вправе без согласия кредитора. Это означает запрет на продажу, обмен, дарение и передачу залога в аренду.

Ипотека гарантирует сохранение залогового имущества до момента полного расчета заемщика с кредитором. Стоимость его может возрастать в соответствии с показателями инфляции. Реализация имущества возможна только при соблюдении ряда условий, определенных нотариально или в судебном порядке. При этом кредитор не обладает преимуществами в ходе проведения торгов и отстраняется от них. Передача залогового имущества залогодержателю возможно только при отсутствии результата торгов. Для заемщика это означает, что пока залог действует, передача его залогодателю невозможна никаким иным способом кроме проведения торгов.

2.2. Источники правового регулирования ипотеки

Развитие рыночных отношений в России в последние годы привело к обращению к тем правовым институтам, которые обеспечивают их функционирование. Одним из таких институтов является ипотека, перспективы которой неизмеримо возрастают при нынешнем положении в российской экономике.

Интерес к этой проблеме обусловлен как относительной новизной института ипотеки для правоотношений, возникающих в России в сфере предпринимательства, так и многочисленными, но пока ещё не разрешёнными вопросами, теоретическими и практическими трудностями, которые возникают при реализации прав, вытекающих из залога.

5 стр., 2318 слов

Залог недвижимости ипотека

... российские корни. 1.2 Понятие , происхождение и развитие института залога. Ипотека является одним из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю. Ипотека(гр. hypotheka— залог, заклад) — представляет собой залог недвижимости ... действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально-экономической жизнью ...

В ипотеке следует различать два аспекта: юридический и экономический. Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге. В экономическом отношении ипотека – рыночный инструмент, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов. Мы будем рассматривать юридическое понятие ипотеки.1

Острота жилищной проблемы и необходимость закрепления конституционных прав граждан на жилище потребовала принятия в 1983 году Жилищного кодекса РСФСР, содержащего основные нормы и правила, регулирующие отношения граждан в жилищной сфере, эффективное использование и охрану жилищного фонда.

С принятием Конституции Российской Федерации, обеспечившей преемственность в вопросе неотъемлемого права граждан на жилище, а также закрепившей права граждан на частную собственность, стало возможным принятие Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» с изменениями от 19.10.2012 г.

Этот закон установил основные признаки приватизации государственного и муниципального жилищного фонда на территории Российской Федерации и определил правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилье.

Были созданы условия для осуществления прав граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилье, а также улучшения использования и сохранности жилищного фонда. Вступление в права собственности на жилье дает гражданам возможность эффективно вкладывать средства и осуществлять накопление недвижимой собственности,

выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем.2

Жилищный кодекс РСФСР по многим своим положениям не отвечает требованиям новой Конституции Российской Федерации и нуждался в коренной переработке. Поэтому следующим этапом законодательного обеспечения прав граждан на жилье в новых социально-экономических условиях стал Закон Российской Федерации от 24 декабря 1992 года № 4219-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (с изменениями от 04.06.1993 г), установивший общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере. В последующем данный закон с 1марта 2005 года утратил силу в связи с принятием нового Федерального закона “О введении в действие жилищного кодекса Российской Федерации”.1

К концу 90-х годов требовалось завершить создание целостной системы законодательных и иных правовых актов, связанных с этим направлением жилищной политики. В этих целях были приняты следующие правовые акты:

— распоряжение Совета Министров — Правительства Российской Федерации от 22 декабря 1993 г. № 96-фз «Об основных положениях о залоге недвижимого имущества — ипотеке»;

— Указ Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. № 2281 «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы»;

4 стр., 1872 слов

Понятие ипотеки, ее развитие в России

... 2004 года по мере развития сети региональных операторов. "Главными вехами в истории развития российского ипотечного рынка», - как указывал президент Ассоциации региональных банков России, Анатолий Аксаков - ... дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания. Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких - ...

— Указ Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. № 1180 «О жилищных кредитах».

Решающим шагом в развитии федерального законодательства стало принятие 30 ноября 1994 года (№ 51-ФЗ) и 26 января 1996 года (№ 14-ФЗ) первой и второй частей Гражданского кодекса Российской Федерации.

Являясь, наряду с Конституцией Российской Федерации, одним из основополагающих правовых актов государства, Гражданский кодекс Российской Федерации установил:

— виды объектов гражданских прав (статья 128 ГК РФ);

— понятия, виды и основные права, связанные с ценными бумагами;

— понятия, виды и формы сделок;

— права собственности и другие вещные права.

В главе 21 законодательно были закреплены общие положения об обязательствах, включая залог и правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой (статьи 334 — 346), о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения, основания обращения взыскания на заложенное имущество (статья 349).1

Часть первая ГК дает понятие ипотеки. В соответствии со ст. 334 ипотекой является залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества. Таким образом, поставлен знак равенства между понятиями ипотеки и залога недвижимости.

2.3. Договор ипотеки, как основание возникновения залоговых отношений

1. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

2. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

3. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.

В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества.

4. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

5. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

6. Если права залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.

Право залога, как и само залоговое правоотношение, может возникнуть в силу договора или в силу указания закона. Залог возникает на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге (п. 3 ст. 334 ГК).

Правила ГК РФ о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.

В действующем законодательстве имеет место ряд предписаний о возникновении залоговых правоотношений в силу наступления указанных в законе обстоятельств. Так, в п. 5 ст. 488 ГК РФ закреплено, что, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, товар, проданный в кредит, с момента его передачи покупателю и до его оплаты признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. В силу п. 1 ст. 587 ГК РФ при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. Согласно п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, находящимися в залоге с момента государственной регистрации соответствующего договора купли-продажи, считаются жилой дом или квартира, приобретенные в собственность за счет кредита банка или иной кредитной организации. Залогодержателем по данному залогу являются банк или иная кредитная организация, предоставившие кредит на покупку жилого дома или квартиры.

Условия о предмете залога будут считаться согласованными, если залогодатель и залогодержатель внесут в него данные, позволяющие однозначно идентифицировать предмет залога. Если предметом залога является индивидуально-определенная вещь, например здание, то при его передаче в залог необходимо представить документы, содержащие сведения, позволяющие определить месторасположение здания, размер полезных площадей и т.п. Если предметом залога является право требования, то необходимо четкое описание обязательства, иного правоотношения, из которого оно возникло и в связи с которым сохраняет свою действительность. Отмеченные требования о необходимости индивидуализации предмета залога являются следствием принципа специальности залога: объектом залога может быть только известное определенное имущество. Исключение из данного принципа составляет определение предмета при залоге товаров в обороте, в силу чего залог товаров в обороте приобретает черты особой разновидности залога.

Относительно предмета залога в договоре могут быть согласованы и иные, не относящиеся к идентифицирующим предмет залога условия, отсутствие которых не влияет на действительность договора. Например, при заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах).

Неисполнение этой обязанности залогодателем дает залогодержателю лишь право потребовать досрочного исполнения, обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке (ст. 12 Закона об ипотеке), но не влечет недействительности договора об ипотеке.

Условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, признаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка либо к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия, либо к иным документам, содержащим данные о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом. Условие об оценке предмета залога должно согласовываться залогодателем и залогодержателем.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В итоге проведенного исследования можно сделать следующие выводы.

Институт залога является сложным правовым институтом, в структуру которого входит общая часть — общие положения, относящиеся ко всем видам залога; и правовые нормы, регулирующие отдельные виды залога. Этот институт складывается из материальных и процессуальных норм. Отдельные виды залога существенно отличаются друг от друга, но при этом они могут быть объединены в определенные группы. Основная особенность залога в сравнении с другими способами обеспечения исполнения обязательств состоит в том, что он носит вещно-правовой характер.

В современных условиях залог, несмотря на длительный и неоперативный процесс реализации заложенного имущества, а также некоторые другие недостатки, занимает значительное место среди иных способов обеспечения обязательств.

Залог представляет собой один из способов обеспечения исполнения обязательств, сущность которого заключается в том, что кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (п. 1 ст. 334 ГК).

Понятие ипотеки в гражданском праве всегда тесно связано с залоговым имуществом, представляя собой одну из разновидностей исполнения кредитных обязательств залогодержателя по отношению к залогодателю.

Развитие рыночных отношений в России в последние годы привело к обращению к тем правовым институтам, которые обеспечивают их функционирование. Одним из таких институтов является ипотека, перспективы которой неизмеримо возрастают при нынешнем положении в российской экономике.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

В ходе проведенного исследования поставленные задачи решены. Цель исследования достигнута.

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ

[Электронный ресурс]//URL: https://ex-zaim.ru/kursovaya/zalog-veschey-v-lombarde-grajdanskoe-pravo/

  1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г., (с изменениями от 21.07.2014 г.) // СПС КонсультантПлюс. – Электрон.текст.дан. – Режим доступа: Локальная сеть ПОУ «Колледж права и экономики». – Дата обращения: 07.11.2018.

  2. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-Федеральный Закон (с изм. от 06.08.2017) // СПС КонсультантПлюс. – Электрон.текст.дан. – Режим доступа: Локальная сеть ПОУ «Колледж права и экономики». — Дата обращения: 10.11.2018.

  3. Трудовой Кодекс Российской Федерации от 30 декабря 2001 г., № 197 – Федеральный закон (с изменениями от 05.02.2018 г.) // СПС КонсультантПлюс. – Электрон.текст.дан. – Режим доступа: Локальная сеть ПОУ «Колледж права и экономики». — Дата обращения: 12.10.2018.

  4. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ // СПС КонсультантПлюс. – Электрон.текст.дан. – Режим доступа: Локальная сеть ПОУ «Колледж права и экономики». — Дата обращения: 10.11.2018.

  5. Об ипотечных ценных бумагах: Федеральный закон от 11.11.2003 N 152-ФЗ// СПС КонсультантПлюс. – Электрон.текст.дан. – Режим доступа: Локальная сеть ПОУ «Колледж права и экономики». — Дата обращения: 10.11.2018.

  6. О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ// СПС КонсультантПлюс. – Электрон.текст.дан. – Режим доступа: Локальная сеть ПОУ «Колледж права и экономики». — Дата обращения: 10.11.2018.

  7. О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 N 28 // СПС КонсультантПлюс. – Электрон.текст.дан. – Режим доступа: Локальная сеть ПОУ «Колледж права и экономики». — Дата обращения: 10.11.2018

  8. Сапожников Н.П. Развитие ипотечного кредитования в России. [Электронный ресурс] — Режим доступа: https://interactive-plus.ru/ru/article/115438/discussion_platform- Дата обращения: 10.11.2018

  9. Залог, банковская гарантия и другие способы обеспечения исполнения обязательств [Электронный ресурс]: постатейный комментарий главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации Режим доступа:https://www.lawmix.ru/commlaw/61 — Дата обращения: 07.11.2018.

  10. Алексеев, С.С., Гонгало Б., Степанов С.А. Гражданское право: учебник / С.С. Алексеев и др. – М.: Проспект, 2015 [Электронный ресурс] — Режим доступа: -Дата обращения: 10.11.2018

  11. Кассо Л. А. Понятие о залоге в современном праве. Москва: Статут, 1999. — С. 213. [Электронный ресурс] — Режим доступа: https://www.twirpx.com/file/1583859/-Дата обращения: 10.11.2018

  12. Гонгало, Б.М. Учение об обеспечении обязательств. Вопросы теории и практики/Б.М. Гонгало.- М., 2010. — 360с. [Электронный ресурс] — Режим доступа: https://www.twirpx.com/file/318522/-Дата обращения: 10.11.2018

  13. Константинова, В.С. Способы обеспечения исполнения обязательств. /В.С. Контстантинова. — Москва, 2011.-243с. [Электронный ресурс] — Режим доступа: https://www.lawmix.ru/comm/3071-Дата обращения: 10.11.2018

  14. Маковская, А.А. Залог денег и ценных бумаг/А.А. Маковская. -М., 2011.- 210с. [Электронный ресурс] — Режим доступа: -Дата обращения: 10.11.2018

  15. Цыбуленко, З.И. Гражданское право России: учебник / З.И. Цыбуленко. – М.: Юристъ , 2015. – 464 с. [Электронный ресурс] — Режим доступа: http://www.krashlib.ru/readers/catalog/1/9437-Дата обращения: 10.11.2018