Оценка недвижимости при ипотечном кредитовании

Оценка залоговой стоимости присутствует в различных сегментах рынка жилищной ипотеки: при выдаче кредитов, их продаже или переуступке; при эмиссии, размещении, обращении ипотечных ценных бумаг и т.д. Отсутствие же обязательного к применению стандарта указанной стоимости, формализованных критериев ее оценки, разнообразие требований кредиторов к ее определению приводят в ряде случаев к искажению результатов оценки. Сложившееся представление о достаточности рыночного стандарта стоимости для «ипотечного кредитования жилой недвижимости на дату выдачи кредита, т.е. без учета длительного срока кредитования, чревато необратимыми последствиями для всех субъектов рынка. Игнорирование в процессе оценки, стоимости жилой недвижимости будущих рыночных условий, циклического характера развития рынка жилья значительно повышает риски банковского сектора, социальную неопределенность населения, снижают ожидания субъектов рынка, в том числе и государства, в отношении темпов экономического роста за счет активизации строительного сектора. Указанные обстоятельства требуют незамедлительного совершенствования методики определения залоговой стоимости жилья в системе ипотечного жилищного кредитования, основанной на элементах прогнозирования стоимости жилья на период долгосрочного кредитования.

Необходимость исследования данной проблемы определяется также фактом отсутствия в России на протяжении десятилетий рынка ипотеки и оценочной деятельности. Подобное обстоятельство обусловило недостаточность научных исследований, посвященных проблемам формирования и развития национальной системы ипотечного жилищного кредитования, оценке залоговой стоимости в ней. Да и значительная часть современных публикаций носит в большей степени публицистический, отнюдь не научный характер. Разработанные зарубежными учеными методы к оценке залоговой стоимости жилья для целей ипотечного кредитования, применяемые на западе, для использования в российских условиях требуют соответствующей адаптации. Исследования в данном направлении ведутся, однако на сегодняшний день нет полной ясности в теоретических подходах к данной оценке в современной России. Вместе с тем отечественная наука накопила обширные знания, с одной стороны, о банках и банковской деятельности, в том числе в области ипотечного кредитования, залогового механизма в нем. Недостаточная изученность проблемы, большая практическая востребованность ее теоретического обоснования обусловили выбор темы, цель и задачи данной курсовой работы. Цель исследования заключается в изучении методов оценки залоговой стоимости жилой недвижимости с учетом долгосрочного характера ипотечного кредитования. Для достижения намеченной цели были поставлены следующие задачи: уточнить понятие залоговой стоимости жилья с учетом долгосрочного характера ипотечного кредитования; определить особенности практической реализации современных методов определения стоимости залога жилья в процессе выдачи и обслуживания ипотечных кредитов выявить и исследовать ключевые факторы, определяющие изменение стоимости жилья; Рассмотреть методы оценки недвижимости на примере города Москвы. Объектом исследования выступает рынок жилья России. Предметом исследования является залоговая стоимость в системе ипотечного жилищного кредитования.

29 стр., 14196 слов

Ипотечное кредитования жилья на примере «Альфа Банка»

... в практике ипотечного кредитования жилья ОАО "Альфа Банка". Задачами работы являются: закрепление теоретических знаний по основам ипотечного (залогового) кредитования, оформления ипотечных сделок; ознакомление с новейшими инструктивными и законодательными актами по ипотечному кредитованию; изучение основ ...

1. Теоретические основы оценки залоговой стоимости для целей ипотечного кредитования

Оценкой жилых помещений, приобретаемых на кредитные средства, занимаются специализированные оценочные фирмы либо специалисты-оценщики. При этом необходимо учитывать специфику и особенности целей, для которых производится оценка. Специфика заключается в том, что кредитор рассматривает данную квартиру или дом, прежде всего как обеспечение возвратности предоставленных заемщику средств. Оценка жилого помещения должна не только отражать величину рыночной стоимости на текущий момент, но и учитывать долгосрочный характер основного обязательства. Поэтому кредитор, учитывая оценочную величину рыночной стоимости объекта, должен предусматривать и прогнозировать возможность изменения этой стоимости, которая связана как с индивидуальными особенностями самого объекта (конструктивные и планировочные особенности, используемые материалы, их соответствие нормам и стандартам жилого помещения и др.), так и с его местоположением, близостью к транспортным магистралям, экологической ситуацией и другими факторами, включая перспективы развития данного района.

1.1 Понятие оценки недвижимости при ипотечном кредите

Одна из проблем, которая возникает при введении залоговых операций в наше время это развитие института оценки земли и другой недвижимости. Но как оценивать предмет залога там, где он ещё не вошёл в рыночный оборот (о землях крестьянского хозяйства это можно сказать в первую очередь).

Нормативная цена земли здесь вряд ли может принести пользу. Ближе к решению проблемы арендные цены земельных участков и порядок их расчётов. Но что, собственно, представляет собой оценка недвижимости?

Оценка недвижимости это прежде всего оценка прав собственности на данную недвижимость. Следовательно, оценка недвижимости должна включать саму недвижимость и оценку права собственности или пользования землёй, или зданиями.

Следует различать цену и стоимость объекта недвижимости. Цена объекта недвижимости это цена конкретной свершившейся сделки с данной недвижимостью. Под стоимостью объекта недвижимости понимается наиболее вероятная цена, которую можно получить при продаже данной недвижимости.

20 стр., 9633 слов

Экономика недвижимости

... земли. 1.2. Цель оценки Целью оценки является определение рыночной стоимости полного права собственности на объект недвижимости и права долгосрочной ... понятия, используемые в работе Под рыночной стоимостью понимают наиболее вероятную цену продажи объекта недвижимости на открытом рынке ... период коммерческого использования здания после ремонта по данным рынка аренды нежилых помещений составляет ...

Процесс оценки недвижимости включает в себя следующие этапы:

  1. Постановка вопроса об оценке.
  2. Отбор информации, необходимой для оценки.
  3. Анализ информации.
  4. Расчёт стоимости объекта недвижимости с помощью различных методов и выбор одной оптимальной величины стоимости.
  5. Составление отчёта об определении стоимости.

В частности, постановка вопроса об объекте недвижимости(оценки) означает ясное и чёткое задание по определению стоимости, а именно: определение объекта недвижимости; определение прав собственности; установление цели использования оценки; указание даты оценки стоимости и т.д.1.

Закона об ипотеке говорит об оценке в ст.67, где устанавливается императивная норма: оценка земельного участка не может быть установлена в договоре об ипотеке ниже его нормативной цены. А также в п.3 ст.9, где описываются общие условия оценки предмета ипотеки. Что же конкретно влияет на нормативную цену, а в итоге и на оценку земельного участка. К таким факторам относят:

  1. инженерно-строительные качества территорий, характеризующие их пригодность к застройке, снижающие затраты на освоение;
  2. расположение участков относительно существующих и перспективных транспортных магистралей, связывающих их с городскими и культурными центрами;
  3. экологическая обстановка и качество природных ландшафтов.

Этот перечень не является исчерпывающим 2.

В отношениях залога, оценке отводится очень важное значение, так как от стоимости земли зависит размер кредита, и здесь для нормальных залоговых отношений очень важно присутствие нормального рынка земли, о чём уже говорилось в данной работе. Это важно не только для того, чтобы иметь возможность быстро реализовать; как указано в законодательстве, сроки заключения договора об ипотеке устанавливаются сторонами, а также условия об оценке предмета ипотеки (п.5 Указа Президента РФ № 292 и по смыслу п.1 ст.339 и п.4 ст.421 ГК РФ), причём стороны свободны в своей оценке. Однако, сроки эти будут достаточно длительными, поэтому контрагенты должны быть застрахованы не только от обстоятельств, за которое отвечают обе стороны по договору, но и от тех обстоятельств, которые от сторон не зависят. Это, например, стихийные бедствия, изъятие земель для государственных и иных нужд а также инфляционные процессы, которые сильно тормозят развитие ипотеки земли, что можно испол